Desde Octubre, se deberá hacer mensualmente y su incumplimiento generará multas tanto para Consorcios como para los Administradores. Anteriormente, su carácter no era obligatorio pero debía realizarla una empresa registrada en el GCBA.
La Disposición, para su lectura, en este artículo, fue publicada en el Boletín Oficial el 16 de Octubre del corriente año:
AGENCIA DE PROTECCIÓN AMBIENTAL
DISPOSICIÓN N° 705/DGCONT/15
Buenos Aires,14 de septiembre de 2015
VISTO:
La Ley 2.628 (B.O.C.B.A. Nº 2852), la Ordenanza 36.352, el Decreto 8.151/MCBA/80, la Ley Nacional Nº11.843,la Resolución 360/APRA/11 y el Expediente Electrónico N°2015-24677810-MGEYA-DGCONT;
CONSIDERANDO:
Que, por la Ley CABA N°2628 se creó la Agencia de Protección Ambiental de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como entidad autárquica en el ámbito del Ministerio de Ambiente y Espacio Público, la cual tiene por objeto la protección de la calidad ambiental a través de la planificación, programación y la ejecución de acciones necesarias para cumplir con la política y ejecución de acciones necesarias para cumplir con la Política Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires; Que, dicha norma faculta a la Agencia de Protección Ambiental a dictar normas de regulación y conservación, con el finde favorecer una adecuada calidad ambiental para los habitantes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; Que, el Decreto N°138/08 estableció que la Agencia de Protección Ambiental, en su carácter de organismo con mayor competencia ambiental del Poder Ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, actuará como autoridad de aplicación de las leyes vigentes relacionadas con la materia de su competencia y las que en el futuro se sancionen en el ámbito de la Ciudad, todas vinculadas a cuestiones ambientales; Que, la Agencia de Protección Ambiental cuenta con la facultad de velar por el cumplimiento de las normas en materia de regulación y control del ambiente de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, conferida por el artículo 3°de la ley mencionada; Que, mediante la Resolución N°228/APRA/2014 se aprobó la estructura orgánica funcional de la Agencia de Protección Ambiental, contemplándose en la órbita de la misma a la Dirección General de Control Ambiental; Que, la Dirección General de Control Ambiental, dependiente de la Agencia de Protección Ambiental, resulta continuadora de la Dirección General de Política y Control Ambiental, en virtud de lo dispuesto en la Ley N°2.628; Que, la Dirección General, tiene la misión de ejercer el control y funciones de policía conforme a las normas jurídicas vinculadas con la calidad ambiental; Que, la Ordenanza 36.352 y su Decreto reglamentario Nº8.151, regulan la actividad de las empresas privadas de Desinfección y Desinfestación, que deben operar en el ejido de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyo Registro de Empresas Privadas funciona en la órbita de la Dirección General de Control Ambiental; Que, a mayor abundamiento, la Ley Nacional N°11.843 en su art. 1°, establece que "Todos los propietarios u ocupantes de propiedades urbanas o rurales y las autoridades de los edificios públicos de todo el territorio de la República están obligados a la matanza de ratas y otros reservorios de peste, como asimismo a la adopción de medidas que aconseje la autoridad sanitaria nacional para evitar el desarrollo y propagación de los mismos"; Que, la Resolución 360/APRA/2011 estableció la obligatoriedad de que las Empresas Privadas de Desinfestación y Desinfección inscriptas en el Registro de Actividades de la Ciudad de Buenos Aires, expidan un Certificado de Desinfección y Desinfestación;
Que en atención a lo señalado en los considerandos precedentes, en el marco de la informatización de procesos que lleva adelante la Agencia de Protección Ambiental, la experiencia recogida con la implementación del formato digital Expediente Electrónico, y con el fin de mejorar y modernizar el funcionamiento del régimen de control, es que la Dirección General de Control Ambiental desarrolló un sistema de generación de certificados en línea, denominado Encomienda Digital APrA (EDA); Que el sistema EDA permite a las Empresas Privadas de Desinfestación y Desinsectación la generación de certificados, de iguales y uniformes características para todas, siendo requisito esencial para la generación de dichos certificados, la validación de sus Directores Técnicos; Que la implementación del sistema EDA otorga a la Administración la posibilidad de un control estricto, detallado e inmediato de lo actuado por Empresas y Directores Técnicos; Que los Certificados de Desinfestación y Desinfección (CeDyT), generados a partir del sistema EDA fueron aprobados por la Dirección General de Control Ambiental mediante Disposición N° 2015-139-DGCONT; Que, volviendo a la Resolución 360/APRA/2011, la misma, en su artículo 5°, estableció como periodo máximo de efectividad del servicio de desinfección y/o Desinfestación, y consecuentemente de la vigencia del Certificado, actual CEDyT, el de treinta (30) días corridos, contados a partir del día siguiente de la prestación; Que, dicha norma estableció que la infracción a lo dispuesto, será considerada falta grave, por tanto los consorcios y/o administradores y establecimientos, incurrirán en idéntica falta, en caso de no contar con el certificado vigente, siendo pasibles de sanción administrativa; Que, en función de lo expuesto precedentemente, y en razón de que las Empresas Privadas de Desinfección, deben emitir certificados en forma mensual, conforme establece la Resolución 360/APRA/2011, resulte necesario exigir a los consorcios de propietarios y/o administradores y a los establecimientos públicos o privados, contar con el correspondiente certificado en forma mensual; Que, ello así, atento a la importancia que las actividades de Desinfección y Desinfestación importan a la salud pública; Que, la Dirección General de Control, dependiente de la Agencia de Protección Ambiental, se encuentra falcultada a dictar normas complementarias e interpretativas de la ResoluciónN°360/GCABA/APRA/11; Que, la Dirección General de Control Ambiental, ejercerá el control de los establecimientos, consorcios, a los fines de verificar el cumplimiento de la presente; Por ello, visto lo manifestado en el Informe Técnico Legal IF-2015-24679733-DGCONT, y en uso de las atribuciones conferidas por la Ley N°2.628 y la Resolución 228/APRA/2014;
EL DIRECTOR GENERAL DE CONTROL AMBIENTAL DISPONE
Artículo N°1.- Establécese la obligatoriedad para consorcistas, representantes y/o administradores del Consorcio de Propiedad Horizontal, establecimientos públicos y privados, de contar con el Certificado de Desinfección y Desinfestación (CEDyT) en forma mensual, conforme los motivos expuestos en el exordio.
Artículo N°2.- Establécese que la Dirección General de Control Ambiental, ejercerá el control de los establecimientos, consorcios, a los fines de verificar el cumplimiento de la presente.
Artículo N°3.- La inobservancia de la presente, por parte de los consorcistas, administrados, titulares y/o explotadores comerciales de los establecimientos, será considerada falta grave y pasible de sanciones administrativas. La Dirección General de Control Ambiental merituará la irregularidad a fin de evaluar la sanción que corresponda.
Artículo N°4.- Regístrese, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Cumplido, archívese. Naveiro.
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En el portal de Pequeñas Noticias, me encontré con algo que me resultó muy interesante y que ya es aplicado en España: una app que permite realizar Asambleas online!! ¿Raro, no?
Si bien es algo que se está probando en el viejo continente, me resultó una propuesta muy útil, aunque quizá habría que adaptarla a la realidad Argentina, para evitar la molestia de ir a la Asamblea cuando la vida nos impone otras necesidades primordiales.
Según sus creadores, Mario y Rubén Calvo, estaría desembarcando en Latinoamérica recién el próximo año sin garantías de aplicación inmediata en nuestro país, debido a la necesidad de adaptar la legislación local y nacional a este tipo de forma de interacción.
¿Les parece una buena idea si se llegara a implementar?
App RedConvive: ¿llegará a nuestra querida Argentina?
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Controlá los pagos realizados a tu encargado a través de los montos que figuran en la actual escala salarial.
PLANILLA SALARIAL SEPTIEMBRE 2015
| FUNCION | 1° Cat. | 2° Cat. | 3° Cat. | 4° Cat. |
| Encargado Permanente con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Encargado Permanente sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Ayudante Permanente con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Ayudante Permanente sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Ayudante Media Jornada | 5.843 | 5.600 | 5.357 | 4.870 |
| Personal Asimilado con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Personal Asimilado sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Mayordomo con vivienda | 10.311 | 9.881 | 9.452 | 8.593 |
| Mayordomo sin vivienda | 12.165 | 11.658 | 11.151 | 10.137 |
| Intendente | 14.889 | 14.889 | 14.889 | 14.889 |
| Personal con mas 1 Función con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Personal con mas 1 Función sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Encargado Guardacoches con vivienda | 8.767 | 8.767 | 8.767 | 8.767 |
| Encargado Guardacoches sin vivienda | 9.520 | 9.520 | 9.520 | 9.520 |
| Personal Vigilancia Nocturna | 10.529 | 10.529 | 10.529 | 10.529 |
| Personal Vigilancia Diurna | 9.803 | 9.803 | 9.803 | 9.803 |
| Personal Vigilancia Media Jornada | 4.902 | 4.902 | 4.902 | 4.902 |
| Encargado No Permanente con vivienda | 4.717 | 4.717 | 4.717 | 4.717 |
| Encargado No Permanente sin vivienda | 5.127 | 5.127 | 5.127 | 5.127 |
| Ayudante Temporario | 9.603 | 9.603 | 9.603 | 9.603 |
| Ayudante Temporario Media Jornada | 4.802 | 4.802 | 4.802 | 4.802 |
Para Cualquiera de las Categorias
| Personal Jornalizado no más 18 horas ( según ART. 7 INC. P HORA) | 99,30 |
| Suplente con horario por dia | 433,60 |
| Retiro de residuos por unidad destinada a vivienda u oficina | 17,80 |
| Clasificación de residuos Resol. 2013 243 SSRT-GCABA | 306,00 |
| Valor vivienda | 65,30 |
| Plus por antigüedad conf. Resoluc. 106/09 – inc. D, e, h, n y p del art. 7 y 8 por año ( 1%) | 97,40 |
| Plus por antigüedad – por año ART. 11 ( 2%) | 194,80 |
| Plus limpieza de cocheras | 242,50 |
| Plus moviemiento de coches – hasta 20 unidades | 359,00 |
| Plus Jardin | 242,50 |
| Plus Zona Desfavorable | 50% |
| Titulo de Encargado Integral de Edificio | 10% |
| Plus limpieza de piletas y mantenimiento del agua | 407,90 |
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¿Cuánto tiempo se esperó la promulgación de esta ley? ¿Cuántas veces se dijo que era necesaria al igual que la existente en CABA? Mucho tiempo....muchas veces.....y ahora, que ya es oficial su entrada en vigencia....me pregunto: ¿ahora qué?
Para quienes viven en Provincia de Buenos Aires, ya sea propietarios o profesionales del derecho, y esperaban que esta ley pueda dar un alivio a la problemática existente cruzando la General Paz, su reglamentación....lamentablemente....no llega. ¿Por qué?
Muy simple.....el Gobernador de la Provincia de Buenos Aires y actual candidato para Presidente de la Nación está OCUPADÍSIMO haciendo campaña, inaugurando obras, hablando de todas las mejoras que seguirá haciendo si es electo, pero parece olvidarse que, a pesar de que ÉL está "vendiéndose", hay millones de personas que viven en Edificios que siguen esperando que EXISTA FÍSICAMENTE un Registro de Administradores donde ir para hacer las denucias. ¿Y....qué importancia tiene esto?
La realidad dice que el mundo sigue girando a pesar de que estamos en un año de elecciones. Las personas siguen yendo a sus trabajos, siguen intentando llegar a fin de mes y hasta continúan soportando que un Administrador incompetente haga lo que se le ocurra porque herramientas legales para ponerlo un freno existen, pero requieren una GRAN BUROCRACIA y tiempo....que no le sobra a nadie.
Mucho se ha dicho sobre si esta ley, al no estar reglamentada, tiene validez o no, eficacia o no, se puede exigir o no....y en este punto quiero dar mi fundamentación:
Las leyes, lamentablemente, no son MÁGICAS...no nos dan la receta para que las cosas salgan BIEN, sino que son un mero instrumento, como cualquier utencillo de cocina....básicamente....sirve, en la medida que su función pueda ser cumplida, que no esté roto o que tenga todas sus partes intactas.
A las normas, les pasa algo parecido: el proceso mediante el cual se logra la sanción y promulgación de una ley va unido a su reglamentación, ya que de lo contrario, hay partes que no se van a poder hacer valer, exigir, y en este caso...les pregunto...¿dónde está el Registro? No está...claro....y con eso, tenemos un problema!
Colegas han dicho que si bien el Registro no existe, la ley se aplica igual porque establece obligaciones que se deben cumplir y por eso las podemos exigir. Estoy de acuerdo. Esta ley establece obligaciones a los administradores que se deben cumplir, al igual que la ley 941/02 y sus modificaciones en CABA, pero si no se cumplen....¿qué hacemos?
Algunos dirán que hay OTRAS VÍAS JUDICIALES para poder reclamar los daños y perjuicios ocasionados, que no es cierto que NO EXISTE una forma de....digamos....llenar el vacío actual por la falta de reglamentación, pero....¿a qué costo? Abogados....que no son baratos realmente.....y que entiendan en este tema, además, hay pocos....todo para exigir algo que debería estar al alcance de todos con una DENUNCIA en el lugar que corresponda según lo estableció la ley creada para regular dicha actividad. Pero no es así...¿verdad?
Leyendo los FUNDAMENTOS de esta ley, me encontré con un análisis donde dice que la situación actual de miles de vecinos consorcistas es nefasta: son REHENES de una empresa constructora que redacta los Reglamentos de Copropiedad y Administración con el fin de mantener a perpetuidad el control sobre el inmueble que construyen, impidiendo a los adquirentes tomar las riendas e invirtiendo la relación mandatario-mandante que es la base de este régimen. ¿Suena conocido?
A esto se le suma que en muchos lugares de la Provincia de Buenos Aires, en especial aquellos que son turísticos, la posibilidad de generar abusos por quienes tienen el control de la Administración es MAYOR, convocando Asambleas cuando no hay mayorías elevadas y ni siquiera notificando a los propietarios de las mismas.
Por consiguiente, ¿cuál es la situación actual en base a esta ley? Si bien, dijimos, está promulgada y publicada en el B.O (Boletín Oficial), en vigencia, al día de la fecha, su EXIGIBILIDAD es relativa por los motivos que expuse. Tomemos un ejemplo:
Tenemos en nuestro Consorcio un Administrador que incumple la obligación del artículo 8 inciso B de la ley que dice:
Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la Asamblea de copropietarios
Supongamos, que en ese caso, la Asamblea le ordenó buscar 3 presupuestos, para efectuar un arreglo importante, y posteriormente, someterlos a aprobación del Consejo de Administración, por ejemplo. El Administrador los buscó y los aprobó unilaterlamente. La gente se encuentra, un día, con personas que ingresan al Consorcio para hacer un "trabajo" que fue aprobado por el Sr XX....
Tenemos, entonces, una CLARA VIOLACIÓN a la normativa VIGENTE (porque lo está....) pero el problema que se nos presenta es: ¿dónde hacemos la denuncia? Pero....y seguimos suponiendo acá.....que el Administrador firmó un contrato con esta empresa como representante legal para realizar la obra, y el Consorcio no quiere que la hagan, pero el contrato ya está firmado y es LEY para las partes.....¿otro problema más? Y además....como justificación de su actuar.....puede decir que el trabajo era IMPORTANTE y que reunirse implicaría retrasar su ejecusión y que su obrar no fue MALICIOSO, es decir, con la intención de generar un perjuicio a su mandante....pero lo hizo....en definitiva....ya que la solución acá es CONTINUARLO o afrontar todos los gastos que significarían parar la obra y rescindir el contrato.
Más allá de la acción por daños y perjuicios que se le pueda hacer a este Administrador, su remoción y etc etc etc....¿no es más ágil la creación del registro que ordenó la norma para tomar las denuncias y establecer las sanciones correspondientes?
En CABA, el Registro está (físicamente hablando) pero recibo muchas quejas de propietarios diciendo que NO FUNCIONA COMO CORRESPONDE, como ANTES, y que las denuncias quedan "encajonadas" debido a la falta de personal IDÓNEO que las impulse adelante.
¿Será ese el destino de PROVINCIA DE BUENOS AIRES? Esperar a su creación y que con el tiempo quede todo mal administrado para volver a una realidad que rigió tantos años y que ni siquiera la ley 13512 pudo subsanar....¿una provincia sin ley?
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Artículo de Opinión
En el programa JUSTICIA EN PRIMERA PERSONA, el Dr Carlos Ezequiel Garobbio hace algunas reflexiones sobre el tema, y a las que sumo otras....a saber:
Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que rige a partir del 1 de Agosto, y la introducción de la PROPIEDAD HORIZONTAL como un derecho REAL más, al igual que el DOMINIO (propiedad sobre un bien), surgieron algunos interrogantes en relación a la figura del CONSORCIO DE PROPIETARIOS como una PERSONA JURÍDICA PRIVADA y qué responsabilidad puede derivarse de esto.
Recordemos que, antes de la Reforma, la jurisprudencia había sido la encargada de imputarle a esta figura ciertos derechos y obligaciones casi al igual que una persona jurídica, pero SIN SERLO. El tener empleados significa que TODOS SON SOLIDARIAMENTE RESPONSABLES por los incumplimientos que se ocasionen a raíz del mal desempeño de la función del Administrador, es decir, si se liquida en las expensas que se pagan los aportes y contribuciones pero resulta que el empleado va a la AFIP, hace una consulta, y no hay nada pago, es responsabilidad de todos los copropietarios su pago y será pasible el Administrador de las denuncias penales correspondientes por....básicamente....¿qué hiciste con la plata?
Volviendo al tema....el artículo 148 del nuevo Código Civil y Comercial nos proporciona un listado de QUIENES serían para la actual normativa PERSONAS JURÍDICAS PRIVADAS y entre ellas nombra al CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (o Consorcio de Propietarios), con lo cual, parecería ser que la realidad actual para todos los que viven en Edificios cambió y los derechos y obligaciones también.
Si pensamos que el Consorcio es una persona jurídica al igual que una SOCIEDAD, las obligaciones que tiene y su posibilidad de cumplimiento (o no....) pueden otorgarle el derecho de solicitar la quiebra en caso de cesasión de pagos. ¿Una locura, no? No tanto....piensen que la LEY DE CONCURSOS Y QUIEBRAS menciona a las PERSONAS IDEALES PRIVADAS (es como decir personas jurídicas privadas) como una de las que PUEDE solicitar el concurso y la posterior quiebra en caso de que se produzca una situación económica insostenible y las deudas sean de tal tenor que no se pueda pagar más A NADIE!!!
El Consorcio, entonces, PODRÍA tener esta posibilidad, que también está normada en el Código Civil, en el ARTÍCULO 163, cuando se hace referencia a las causales de extinción de una persona jurídica privada, el inciso e) habla de la "declaración de quiebra". ¿Entonces...?
¿Se imaginan un Consorcio pidiendo su quiebra? ¿Se les ocurre algún ejemplo? Supongamos, que por incumplimiento de obligaciones adquiridas por los copropietarios en Asamblea, el Consorcio toma deuda (hipoteca su terreno, por ejemplo) con la unanimidad de todos para solvertar "X" gasto (que debería ser muuuuy exhorbitante, realmente, y al no poder pagar la cuota mensual, porque hay morosos, porque se retrasan, por lo que sea....como cualquier otra persona jurídica solicita la quiebra. El debate acá será dado por ¿qué bienes se subastarán para pagar esa deuda? El ascensor? El tanque de agua? La portería? Sólo aquellos que son comunes o también las unidades funcionales?
Obviamente, que muchos de los interrogantes que estoy planteando en este artículo se verán, llegado el caso, en los tribunales, pero si pensamos un segundo...quizá...la posibilidad de rematar una unidad funcional no sea del todo loca. ¿Quiénes debe pagar las expensas? Cada Propietario según el porcentaje que le corresponde. ¿Qué pasa si no lo hacen? No se pueden pagar los gastos....entonces....si se ejecutan unidades funcionales por deudas INDIVIDUALES, porqué no hacerlo por deudas SOLIDARIAS??
Pero TRANQUILOS....todavía no hay certezas en esta materia sino que es mera interpretación de la normativa vigente. Hablar de esto como una verdad absoluta sería no tomar en cuenta los posibles matices de la realidad que se pueda presentar.
Nuevo Código Civil: Consorcio en ¿quiebra?
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Consorcio de Propietarios
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