Sinceramente, ha pasado muchas veces, con muchos clientes, que cuando hacen un trabajo en sus unidades y quieren justificar ese gasto en el Consorcio, se encuentran con un gran obstáculo: no sirve el comprobante. ¿Porqué pasa esto?
En primer lugar, porque muchas veces se contratan personas que no dan facturas, sino un RECIBO, porque al no estar inscriptos como MONOTRIBUTISTAS, no pueden dar FACTURA, entonces, nos dicen "no se haga problemas señora, le doy un recibo" y con eso, a muchos, los deja tranquilos, pero CUIDADO, ese comprobante NO SIRVE (salvo que el Administrador lo acepte o haya una Asamblea que así lo decida).
Una vez que tenemos a quien nos haga el trabajo y nos dé una FACTURA, el problema se presenta con el DETALLE que se refleja en la misma, y que muchas veces no es del todo específico, cuando debería, para este tipo de casos, obviamente.
Pensemos lo siguiente, si el Consorcio debe hacernos un arreglo en la cocina y por una cuestión de falta de dinero no lo puede hacer, asumiendo nosotros el gasto para luego ser reintegrado, si en las facturas no se detalla bien cuánto es de mano de obra, cuánto de materiales, qué materiales, con los respectivos tickets de compra, detallados, y qué trabajo se hizo, entonces, después hay que volverse "eruditos" para poder entender qué quiso decir, para dónde era eso, y mucho más, si no hay que hacer un solo trabajo sino que son varios de distinta índole.
Lo que trato de decirles, queridos lectores, es que muchas veces más no es menos, sino todo lo contrario. Poner en una factura "Mano de obra y materiales" NO ES SUFICIENTE a la hora de justificar un gasto si no se detalla mínimamente el trabajo y los materiales, con sus costos respectivos.
Me ha pasado, en reiteradas ocasiones donde hay propietarios con saldos a favor por trabajos realizados, que al no poder justificar correctamente sus gastos PIERDEN PLATA ya que el Consorcio no les reconoce el comprobante por no SER CLARO, y si creemos que por ir a una INSTANCIA JUDICIAL un juez va a opinar lo contrario, nos podemos llevar una desagradable sorpresa.
Espero que este CONSEJO les sirva a la hora de tomar ciertas decisiones....SALUDOS A TODOS!
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Unidad Funcional
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Actualmente, estoy asesorando a una señora que luego de muchos años de no habitar un departamento propiedad de su madre, cuando regresó a ver el estado en el que estaba, con la intención de venderlo, se encontró que era pésimo. Hizo los arreglos correspondientes y fue comunicándole al Administrador el avance a lo que él recibía la información sin decir más que "recibido".
Al llegar el momento de pedir el reembolso de los gastos, comenzó el conflicto de lo que "se debía o no" devolver, que ella había abandonado la propiedad y que el Consorcio no era responsable de eso, que si bien ella dejó a una persona a cargo de controlar y avisarle cómo estaba todo por esos lados, si nunca hizo reclamos, entonces, porqué hacerlos ahora?
Más allá de estas idas y vueltas, desde el momento en que intervine las cosas fueron tomando un poco de orden: pude hablar con el Administrador, también abogado, quien entendía que esa plata se le debía a mi clienta, pero obviamente, la decisión de pagarle no dependía de él sino de la Asamblea, es decir, del resto de los copropietarios, por consiguiente, se le pidió que convoque lo más pronto posible una reunión para presentar toda la documentación y tomar una decisión.
Increíblemente, en el proceso entre el día de la Asamblea, a la cual fui con la autorización de mi clienta, y ese llamado, surgieron cuestiones, a saber, que el Consejo de Administración, conformado por 5 personas, solicitada previo a la Asamblea toda la documentación para analizarla y poder decidir. Sin ningún problema, se le acercó la documentación, entendiendo esto como que el Consejo iba a dar su opinión pero no decidir sobre el tema, ya que no tenía autoridad para hacerlo.
El día de la Asamblea, el "consejo" no había decidido nada, simplemente dijeron que "todavía se estaba analizando" siendo una pérdida total de tiempo esa reunión. Se solicitó, por consiguiente, que lo más pronto posible se tome una decisión del monto y la forma de pago, a lo cual respondieron con un día y un horario para reunirnos y "hablar al respecto".
Lo que intento demostrar con este caso es que el CONSEJO no puede tomar ninguna decisión porque no es el ÓRGANO de decisión del Consorcio sino un órgano consultivo, nada más, sin embargo, muchas veces pasa que hay edificios en los que el Consejo TOMA decisiones y el resto de los COPROPIETARIOS no opina ni se opone a que sea así, con lo cual, no es conveniente entrar en conflicto con cuestiones legales o de procedencia, ya que cuando hay una situación como ésta donde hay una deuda a favor de un copropietario, si se quiere cobrar esa deuda, generar problemas no ayuda PARA NADA.
La pregunta que se harán todos es: ¿qué pasa si al Consejo se le ocurre no pagar y punto? Seguramente, la reunión que se pueda tener con el CONSEJO es informal, no quedará registrada en ningún lado, por consiguiente, se puede pedir una Asamblea, que eso quede registrado en el LIBRO DE ACTAS y con eso, si el monto realmente lo vale, iniciar una acción judicial.
A los Administradores les aconsejo que sepan asesorar a los copropietarios en estos puntos, ya que iniciar una acción judicial por cuestiones que se pueden solucionar de mil maneras (no siempre se pide la plata toda junta, por ejemplo) es realmente un mayor gasto que la propia deuda, y sinceramente, no beneficia a nadie, sobre todo si quien inicia la acción reclama algo que le es legítimo y no un mero capricho.
ES PARA PENSAR, NO? ¿QUÉ OPINAN?
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Consorcio de Propietarios
Esta resolución está haciendo mucho "tun-tun" entre los propietarios y administradores, pero les pido que se DETENGAN a leer lo que dice y que luego saquen sus propias conclusiones.
Si bien hay una especie de histeria general porque creen que la AFIP está obligando a contratar personal (cuestión que NO PUEDE HACER) tengan en cuenta que es una RESOLUCIÓN y no una DISPOSICIÓN.
Para que quede aún más claro...al respecto de la noticia que se publicó en el Diario Clarín, la AFIP aclaró lo siguiente:
El Indicador Mínimo de Trabajadores (IMT) es sólo una herramienta de fiscalización que se utiliza como parámetro para monitorear los puestos de trabajo de cada sector y que se aplica sólo en caso de que se detecten relaciones laborales ocultas.
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Bs. As., 26/5/2014
VISTO la Ley Nº 26.063 y sus modificaciones y la Resolución General Nº 2.927 y sus modificatorias, y
CONSIDERANDO:
Que mediante la citada resolución general se fijaron Indicadores Mínimos de Trabajadores (IMT), presunciones que, sobre la base del principio interpretativo de preeminencia de la realidad económica permiten, conforme lo previsto por la ley del Visto, determinar de oficio la cantidad de trabajadores requeridos para desarrollar ciertas actividades y los aportes y contribuciones respectivos con destino al Sistema Unico de la Seguridad Social.
Que, con la participación de representantes del sector y de las áreas competentes de este Organismo, se han elaborado IMT aplicables a los consorcios de propietarios.
Que consecuentemente, procede modificar el Anexo de la resolución general aludida, a efectos de incorporar los nuevos indicadores.
Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación, las Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de Técnico Legal de los Recursos de la Seguridad Social, de Coordinación Operativa de los Recursos de la Seguridad Social y de Fiscalización, y la Dirección General de los Recursos de la Seguridad Social.
Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades conferidas por el Artículo 7° del Decreto Nº 618 del 10 de julio de 1997, sus modificatorios y sus complementarios.
Por ello,
EL ADMINISTRADOR FEDERAL
DE LA ADMINISTRACION FEDERAL
DE INGRESOS PUBLICOS
RESUELVE:
Artículo 1° — Modifícase el Anexo de la Resolución General Nº 2.927 y sus modificatorias, en la forma que se indica a continuación:
a) Incorpórase en el “DETALLE DE APENDICES Y ACTIVIDADES QUE LOS COMPONEN”, respecto del Apéndice VI, el siguiente apartado:
“B - CONSORCIOS DE PROPIETARIOS”
b) Incorpórase en el Apéndice VI el siguiente apartado:
“B - CONSORCIOS DE PROPIETARIOS
Tipología: Edificios de renta y propiedad horizontal.
IMT según la cantidad de unidades funcionales de vivienda:
a) De cinco (5) a quince (15): UN (1) trabajador jornalizado con dieciocho (18) horas semanales.
b) De dieciséis (16) a veinticinco (25): UN (1) trabajador con veinticuatro (24) horas semanales.
c) De veintiséis (26) a treinta y cinco (35): UN (1) trabajador de jornada completa —cuarenta y cinco (45) horas semanales—.
d) De treinta y seis (36) a sesenta (60): UN (1) trabajador de jornada completa —cuarenta y cinco (45) horas semanales—, más UN (1) trabajador con veinticuatro (24) horas semanales.
e) De sesenta y una (61) a cien (100): DOS (2) trabajadores de jornada completa —cuarenta y cinco (45) horas semanales—.
f) Mayor a cien (100): DOS (2) trabajadores de jornada completa —cuarenta y cinco (45) horas semanales—, más UN (1) trabajador con veinticuatro (24) horas semanales.
Aclaraciones:
a) A partir de veintiuna (21) cocheras móviles (unidades complementarias), se adicionará UN (1) trabajador de jornada completa —cuarenta y cinco (45) horas semanales—.
b) En el caso de poseer vigilancia, se adicionará UN (1) trabajador por turno en dicho servicio.
Remuneración a computar: Según los Convenios Colectivos de Trabajo Nº 589/10 para Encargados de Edificios y Nº 590/10 para Encargados de Casas de Renta. Monto promedio mensual de lasremuneraciones básicas fijadas para las categorías “Encargado no permanente con vivienda” o “Mayordomo sin vivienda” conforme la clasificación del edificio, vigentes en cada período involucrado.”.
Art. 2° — La presente resolución general entrará en vigencia a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial.
Art. 3° — Regístrese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — Ricardo Echegaray.
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Encargado de Edificio
Muchas veces hemos dicho que una de las funciones del Administrador es intervenir en disputas entre vecinos, pero siempre que haya un motivo que hace a sus funciones, o cuando se lo pidan....por ejemplo.
En estos días he recibido una consulta de una pareja que por negligencia al colocar un aire acondicionado en su habitación produjo daños en la vecina del piso inferior y, como correspondía, se hizo cargo de esos daños.
Hasta un cierto punto, el trato con el inquilino, la propietaria y ellos fue bastante fluido y sin inconvenientes, pero restaba arreglar el techo de la habitación, y eso se fue dilatando en el tiempo, hasta que, un día, recibieron una carta documento del ADMINISTRADOR intimándolos a que hagan el arreglo.
whaaaaaattttttt???????????
En un principio, no sabían porqué el Administrador se veía involucrado en este asunto, ya que la disputa era entre vecinos por cuestiones que no hacen a partes comunes del Consorcio. Sin embargo, la propietaria del departamento afectado lo había vuelto LOCO al Administrador para que "haga algo al respecto" y lo único que se le ocurrió fue eso.......................................
Como en todos mis artículos, voy a rescatar, por un lado, la buena predisposición de los vecinos de hacerse cargo de los daños producidos.....NO SIEMPRE SE VE ESO......y por el otro lado, por más que NO CORRESPONDÍA, la intervención del Administrador aunque, en un primer momento, no hizo más que eso: enviar una carta documento (...en calidad de qué?).
Ante la intimación, estas personas recurrieron a mi consulta y les fui clara: EL ADMINISTRADOR NO TENÍA PORQUÉ METERSE. NO HAY AQUÍ DAÑOS A LAS PARTES COMUNES QUE LO HABILITE. Les aconsejé que se comuniquen con la propietaria para ultimar los detalles de lo que resta hacer en la propiedad de la vecina y quedamos en contacto.
Unos días más tarde, me llaman y comentan que EL ADMINISTRADOR les había mandado un mail con un PRESUPUESTO por los daños en el techo de la vecina que ascendía a casi 5000 pesos y les reclamaba un ADELANTO de 3000 pesos para iniciar los trabajos.
eeeeehhhhhhhhhhhhhhhh?????????
Esta pareja, abogados ambos, pero sin conocimientos de esta parte del derecho que es como una aguja en un pajar, me preguntaron ¿Qué hacemos? y mi respuesta fue simple: EL ADMINISTRADOR NO TIENE PORQUÉ PEDIRLES NADA. SE METIÓ SIN QUE HAYA UN MOTIVO PARA HACERLO. Les aconsejo hagan una nota (o la hago....) y se presenten en la Administración, la entreguen y SIN FALTA se pongan LAS PILAS para hacer los arreglos en la unidad de la vecina....buscando presupuestos....y EMPIECEN YA.
El PROPÓSITO de este relato, queridos lectores, es indicarles una realidad: hay Administradores que cuando se los necesita, no están, ni aparecen, "ni pinchan, ni cortan"....NADA DE NADA, pero hay OTROS que tienen BUENA VOLUNTAD aún cuando no les corresponde intervenir y es a ESOS A QUIENES HAY QUE RENOVARLES EL MANDATO, porque si contamos con un PROFESIONAL que está cuando le corresponde y cuando no, vale la pena tenerlo de nuestro lado.
Es para reflexionar, no?
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Derechos y Obligaciones
