Quién no ha querido, alguna vez, tener un departamento con todos los lujos? Con una cocina enorme, con un diseño abierto, habitaciones con vestidor y baño privado, entre otros detalles? Me considero una de ellas...sinceramente...y si bien los sueños son sólo eso...a veces pueden hacerse realidad en el lugar que tenemos...¿cómo? Haciendo algunas modificaciones en la unidad funcional para adaptarla a nuestra necesidades.
No siempre es posible, porque se requiere ver los planos, no tocar columnas estructurales, derribar otras paredes, adaptar los espacios...no estamos hablando de casas, sino de un DEPARTAMENTO...la situación cambia, drásticamente, y si bien se piensa que en nuestro hogar podemos hacer cualquier cosa, no es así.
Modificaciones de cierta índole, requieren de convocar a una Asamblea, y pedir la autorización del resto de los copropietarios, ya que no es pintar las paredes o empapelar un cuarto o cambiar los pisos del baño o poner un hidromasaje...se trata de modificar la estructura de una unidad funcional y esto puede significar ocasionar un perjuicio a otros vecinos.
Si tomamos en cuenta los ruidos, los trabajos necesarios, el tiempo y otros factores, la Asamblea es necesaria, ya que si se aprueba el proyecto, entonces, lo que pase después...puede ser objeto de algunas quejas pero se supone que ya han sido contempladas al momento de plantearlas en la reunión de copropietarios.
Puede ocurrir, que una vez que tenemos todo listo, y si bien el plano cambió, la superficie es la misma (metros cubiertos y descubiertos, por ejemplo) y no se requirió una modificación del Reglamento, resulta que se le ocasiona un perjuicio a un vecino, por ejemplo, porque la cocina está ahora en otro lugar y los olores impactan de otra manera....¿qué hacemos entonces?
Por lo general, los Reglamento de Copropiedad no aceptan modificaciones en las unidades funcionales, pero si son autorizadas por una Asamblea y ocasionan un perjuicio, entonces se deberá plantear esto en otra Asamblea y, de no lograr solucionarlo, citar al vecino para una mediación, en principio, y si esto tampoco resulta, lo único que resta es recurrir a la justicia y probar el perjuicio.
Este es un tema delicado que se debería poder solucionar de una manera pacífica, pero cuando nos encontramos con dos vecinos cuyos intereses son contrapuestos, el diálogo no soluciona nada y sólo un tercero imparcial puede decir qué está bien y qué no.
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Unidad Funcional
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Estimados Lectores,
En esta nueva entrega de "HISTORIAS DE CONSORCIOS" de la mano de KARAMEL STUDIO, una situación que puede llegar a darse en un Edificio, sin que uno se lo espere! Así es el amor....verdad?? Inesperado pero fulminante!!!
Espero sea del agrado de muchos!!! y esperamos sus historias, como siempre, a nuestro email: asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar con el asunto "historias de consorcios" para que las puedan encontrar en la sección de HUMOR.
NO SEAN TÍMIDOS!!! Queremos reírnos un poco también!!!!
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| Senador Roberto Raúl Costa - Presentó el Proyecto |
El 17 de Diciembre pasado, la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires aprobó la creación de un Registro Público de Administradores bonaerense y se espera que en los próximos días el gobernador Daniel Scioli la promulgue.
Hace un par de años, se había presentado un proyecto similar, pero no prosperó....¿qué cambió? Entre los fundamentos de esta ley, encontramos algo que quizá nos puede sonar conocido: "dotar a una gran cantidad de habitantes de la provincia de Buenos Aires de herramientas suficientes para que cuenten con mayor información y posibilidad de control directo sobre la administración de consorcios..."
Sinceramente, en Capital Federal se creó el RPA hace ya unos cuantos años, con su "linda" ley y todo el combo, pero la actuación, todavía, deja mucho que desear, sobre todo para quienes hacen denuncias y quedan amontonadas y creando polvo, nada más. Todavía falta mucho para mejorar, es verdad, pero también creo que se avanzó un montón.
En este caso, creo que se tardó mucho en darse cuenta los legisladores que en provincia de Buenos Aires existen personas que viven en Edificios y padecen, como acá, a muchos administradores ineficientes y altaneros.......y son muy pocos los que realmente valen la pena recomendar. ¿Porqué tardaron tanto?
Para que simplemente, tengan una idea de lo que fue presentado, les dejo el PROYECTO ORIGINAL, que sufrió algunas modificaciones, pero ustedes podrán sacar sus propias conclusiones.....y también les recomiendo darle un vistazo a la ley 941 de Caba.....sólo por curiosidad.....¿se parecen en algo?
PROYECTO DE LEY
El Senado y la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires
sancionan con fuerza de
LEY
REGIMEN DE LOS ADMINISTRADORES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO I
REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 1º: Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la provincia de Buenos Aires, el que estará a cargo de la Autoridad de Aplicación que a ese efecto designe el Poder Ejecutivo, la que será competente en todo lo relativo a la presente Ley.
ARTÍCULO 2º: Obligación de inscripción: La administración de Consorcios no puede ejercerse a título oneroso sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
ARTÍCULO 3º: Inscripción voluntaria: Para las personas físicas o jurídicas que administren gratuitamente Consorcios de Propiedad Horizontal, es voluntaria su inscripción en el Registro aludido, salvo que la asamblea de propietarios de alguno de los Consorcios administrados determine la obligatoriedad de la inscripción.
ARTÍCULO 4º: Requisitos para la inscripción: Para su inscripción, los administradores de Consorcios deben presentar la siguiente documentación:
a. Nombre y apellido o razón social y domicilio real.
b. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
c. Constitución de domicilio especial.
d. Número de CUIT.
e. Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito.
f. Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
ARTÍCULO 5º: Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:
a. Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b. Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
c. Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.
d. Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.
ARTÍCULO 6º: Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los Consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.
El administrador, salvo que se trate de una administración no onerosa, debe presentar ante el Consorcio el certificado de acreditación, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad.
ARTÍCULO 7º: Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse gratuitamente respecto de todo inscripto en cuanto a los datos e informes exigidos en la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años. El Registro se encontrará disponible para su consulta en la página Web del organismo de contralor de la Provincia de Buenos Aires pertinente. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.
CAPITULO II
RÉGIMEN DE SANCIONES. PROCEDIMIENTO
ARTÍCULO 8º: Infracciones: Son infracciones a la presente ley:
a. El ejercicio de la actividad de administrador de Consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el art. 3º.
b. La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 19º.
c. El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
d. El incumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 15º, 16º y 17º, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.
e. El incumplimiento de la obligación impuesta por el Artículo 6º in fine.
ARTÍCULO 9º: Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
a. Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
b. Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;
c. Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.
Las multas son en beneficio del Consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad. La falta de depósito dentro de los quince (15) días corridos de encontrarse firme, devengará un interés punitorio del 3% mensual.
CAPITULO III
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
ARTÍCULO 10º: Denuncia: La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley.
ARTÍCULO 11º: Instrucción del sumario: Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación encontrare mérito suficiente en la misma, ordenará la instrucción del correspondiente sumario e imputará al denunciado.
La imputación debe contener inexcusablemente:
a. Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa;
b. La cita precisa de la norma presuntamente infringida;
c. El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.
ARTÍCULO 12º: Prueba: En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor mediante cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda valerse. Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que resulta admisible, con los siguientes requisitos: La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente inconducentes. Contra la resolución que deniega medidas de prueba sólo procede el recurso de reconsideración. La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles, prorrogables cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa imputable al sumariado. Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección, suscripción y diligenciamiento de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por desistido.
ARTÍCULO 13º: Resolución: Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación dictará resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles. En todo lo no previsto en las disposiciones que anteceden, será de aplicación lo dispuesto por la ley de Procedimiento Administrativo de la Provincia de Buenos Aires.
ARTÍCULO 14º: Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.
CAPITULO IV
OBLIGACIONES DE LOS ADMINISTRADORES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 15º: Obligaciones del Administrador: Los Administradores de los inmuebles sometidos al Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal, en el ejercicio de sus funciones deben, sin perjuicio de cumplir las demás obligaciones establecidas por otras leyes:
a. Presentar una constancia del certificado de inscripción en el Registro, salvo que se trate de una administración gratuita, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad. Dicho certificado de inscripción deberá ser presentado anualmente en la asamblea ordinaria de propietarios que se realice en cada uno de los Consorcios que administra, conjuntamente con una copia de la presente ley.
b. Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios.
c. Asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
d. Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.
e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que debe ser exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
f. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma. El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de 5 días de la fecha en que se formuló la solicitud.
g. Cuando los propietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo dispongan por mayoría, debe realizar una auditoría a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción.
h. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
i. Denunciar ante el organismo competente de la Provincia de Buenos Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el consorcio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
j. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.
ARTÍCULO 16º: Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar, anualmente ante la autoridad de aplicación, un informe que tendrá carácter de declaración jurada con el siguiente contenido:
a. Listado actualizado de los Consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.
b. Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores dependientes de cada uno de los Consorcios que administra; indicando fecha y entidad bancaria en la que se efectuó el deposito
d. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir con este requisito.
e. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el Consorcio que administra.
f. En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.
ARTÍCULO 17°: De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:
a. Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de Propietarios.
b. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
c. Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T.
d. Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior.
e. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
f. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
g. Listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos.
Además en el caso de los consorcios compuestos por menos de 100 unidades funcionales también se deberá:
h. Informar nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
i. Detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
j. Detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
k. Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
ARTÍCULO 18°: De los recibos: los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:
a. Denominación y domicilio del consorcio.
b. Piso, departamento y/o unidad funcional.
c. Nombre y apellido del/a propietario/a.
d. Mes que se abona, período y/o concepto.
e. Vencimiento, con su interés respectivo.
f. Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.
g. Lugar y formas de pago.
h. Detalle de deuda a la fecha o la leyenda si correspondiere “Sin deuda a la fecha”.
ARTÍCULO 19°: Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP del prestador del servicio o contratista.
c. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e. Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
CAPITULO V
DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 20°: Duración: En todos los casos en que los Reglamentos de Copropiedad y Administración de cada consorcio, no estipulen el plazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado en igual término por la asamblea, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento para su nombramiento.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El plazo de un año previsto en este artículo se contará desde la fecha de la primera asamblea ordinaria convocada luego de la publicación de esta ley.
ARTÍCULO 21°: De los honorarios: Los honorarios del Administrador serán establecidos por la Asamblea de Propietarios y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso de la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta de presentes. En todos los casos, la fijación del monto de los honorarios del Administrador constituirá un punto especial del orden del día y deberá ser considerada aparte del presupuesto de expensas.
CAPITULO VI
DISPOSICIONES FINALES
ARTÍCULO 22º: El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.-
ARTÍCULO 23°: Comuníquese al Poder Ejecutivo Provincial.
FUNDAMENTOS
HONORABLE LEGISLATURA: Se somete a vuestra consideración el Proyecto de Ley que se adjunta para su sanción, y que en su contenido replica el dictamen dado a los expedientes E-292-10-11 y E-64-11-12 de nuestra autoría, por las Comisiones de Usuarios y Consumidores y de Acuerdos y Asuntos Constitucionales, que recibiera sanción por este Senado sin obtener tratamiento por el plenario de la Honorable Cámara de Diputados.
Se propicia mediante este proyecto, dotar a una importante cantidad de habitantes de la provincia de Buenos Aires, sobre todo en el Conurbano y las grandes ciudades, que viven actualmente en edificios encuadrados en el régimen de propiedad horizontal, de herramientas suficientes para que cuenten con mayor información y posibilidad de control directo sobre la administración de sus respectivos Consorcios, entendiendo que la falta de control sobre los montos totales de las expensas repercute directa y proporcionalmente sobre los propietarios, como así también la falta de mantenimiento y obras defectuosas, muchas veces negligentemente contratadas.
El Artículo 42º de la Constitución Nacional garantiza los derechos de los consumidores y usuarios "en la relación de consumo, a la protección de su seguridad e intereses económicos, a una información adecuada y veraz, a la libertad de elección y a condiciones de trato equitativo y digno. Las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados […]".
Entendemos que la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1º de la Ley Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un servicio que conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional.
Nuestra legislación garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en su relación de consumo, contra la distorsión de los mercados. […] y protege "la seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato equitativo, libertad de elección y el acceso a la información transparente, adecuada, veraz y oportuna […]". Las distorsiones son claras cuando exista ausencia en la regulación de las obligaciones de los administradores, falta de información al consorcista, entre otras.
El presente proyecto de ley tiene por objeto crear un marco uniforme de obligaciones a cumplir en todo el territorio provincial, por parte de los administradores de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal.
La Ley Nacional Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, que data del año 1948, no ha sido actualizada, pues su modificación ha resultado siempre controversial. Muchos aspectos de la actividad de los administradores de Consorcios no están debidamente contemplados en ella, y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria alguna, a discreción o por acuerdos privados o sectoriales entre los actores del sector.
La ausencia en la ley nacional 13512 y en su decreto reglamentario de normas que definan algunos aspectos relevantes de la relación entre el consorcio y el administrador, abrió la posibilidad de que se inviertan los roles naturales de mandante y mandatario.
Observamos que la amplitud dispositiva actual, ha permitido la generalización de reglamentos de copropiedad que elaborados por el desarrollador del emprendimiento inmobiliario sujetan la voluntad consorcial a mayorías casi imposibles de obtener a los efectos de mantener el statu quo establecido por aquél.
En otras palabras, la legislación actual faculta al desarrollador a armar un reglamento mediante el cual puede designar al administrador por plazo indeterminado, establecer mayorías que hagan imposible su remoción y el funcionamiento de la asamblea y manejar discrecionalmente los recursos y gastos entre las atribuciones más importantes.
La finalidad inmediata que persigue esta modalidad utilizada por los desarrolladores es -por lo menos-, la de manejar el consorcio hasta tanto se desprenda de todas las unidades de su propiedad.
Pero sucede que la semilla del mal ya ha sido sembrada y germina con fuerza, ya que aún luego de finalizado -por la venta de todas las unidades- el interés visto por el desarrollador, las instituciones legales fijadas en el reglamento quedan y gobernarán la vida del consorcio casi para siempre, porque como expresáramos al principio se armó un mecanismo de mayorías que imposibilita o por lo menos dificulta en extremo, la reforma del reglamento.
Esta lógica que se les impone a los originarios y a los sucesivos propietarios de las unidades funcionales, paraliza al consorcio y fomenta la inversión de los roles entre el administrador-mandatario y los copropietarios-mandantes, a tal punto que estos se transforman en rehenes de aquellos.
La provincia de Buenos Aires, cuenta con su Constitución y sus Poderes propios, entre ellos, el Legislativo, debiendo asumir desde este Poder la facultad y posibilidad de legislar sobre cuestiones que regulan la vida de millones de habitantes de la Provincia, sin necesidad de esperar a que el Congreso Nacional actualice la Ley Nº 13.512.
De hecho, y en relación a ello, debemos tener presente que varias provincias como Santa Fe, San Luis y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuentan con una ley propia que regula algunas cuestiones sobre la propiedad horizontal, sin afectar el orden de la legislación de fondo.
Así es, que resultando a nuestro criterio suficiente la Ley Nacional como contexto general de aplicación en todo el Territorio Nacional, no encontramos ninguna imposibilidad constitucional para que esta Legislatura se aboque al tratamiento de un proyecto que además de establecer un Registro, regule la actividad de los administradores de edificios, ya que no existe en este sentido, prohibición alguna en la normativa Nacional.
Mención aparte, merece el hecho de que gran cantidad de consorcios se hallan emplazados en destinos turísticos de la Provincia, donde los titulares de los mismos no residen permanentemente, situación que favorece conductas inapropiadas de abuso, que conculcan derechos y los afecta patrimonialmente. Tal el caso de efectuarse asambleas en fechas tales que no permitan contar con las mayorías necesarias para efectuar el control necesario y en su caso restringir el marco de acción de los administradores excedidos en sus mandatos en forma infiel y/o removerlos.
Por estas razones creemos es necesario establecer unas pocas reglas de mínima que permitan proteger la libertad de contratación de los copropietarios de un consorcio de la propiedad horizontal, como también el derecho al acceso de la información y al control de la gestión del administrador.
Por todo ello, les solicitamos a nuestros pares que acompañen con su voto este proyecto.
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Hace unos días, habíamos comentado que había un proyecto de ley para que el nuevo Código Civil entre en vigencia a partir de Agosto de este año.....y será así!
Los motivos, pueden expresarse en una estrategia por parte del oficialismo para que no sea derogado por el nuevo gobierno que asumirá este año, y que podrá, quizá, conseguir las mayorías necesarias recién en Diciembre, cuando se renueven las Cámaras.
Diremos "ADIÓS" a la vieja ley 13512, vigente desde 1948......y empezaremos a lidiar con la nueva normativa, que regirá a nivel nacional......sin que haya motivos, a partir de ahora, para decir, por ejemplo, en provincia de Buenos Aires, que los Administradores no tienen ley ni control.....NO MÁS!
El pasado 3 de Diciembre, con 50 votos a favor y 13 votos en contra, la Cámara de Senadores aprobó el proyecto y lo giró, para ser aprobado, por la Cámara de Diputados, consiguiendo su objetivo final.
Es una realidad: HABEMUS CÓDIGO NUEVO.....antes de lo pensado!!!
Fuente: Pequeñas Noticias.
Confirmado: Nuevo Código Civil a partir de Agosto del 2015
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