Hola a todos nuevamente!
En ésta oportunidad se me dió por escribir sobre algo que ha sonado mucho en éstos últimos meses y se llama CONSORCIO PARTICIPATIVO....pero.....¿De qué demonios se trata ésto? ¿Suena lindo el nombre, no? ¿Lo será? La idea de éste articulo es dar una opinión sobre ésto y explicarles obviamente de qué se trata.
El GCBA lanzó en septiembre del 2017 un proyecto de ley que incluiría una plataforma web donde no sólo los consorcistas podrían realizar sus Asambleas de manera online sino además cargar toda la info del Consorcio. Ésto en principio suena.....digamos.....interesante pero hay que aclarar que la Propiedad Horizontal es parte del derecho privado y, por lo tanto, que el Estado tenga acceso a él sería algo invasivo a la privacidad de quienes son titulares de ese derecho, es decir, los Consorcios.
Este proyecto de ley haría OBLIGATORIO (no optativo) la carga de toda esa info privada en la plataforma online.....y mi pregunta sería.....¿A Usted le interesa que el Estado sepa que éste mes no pagó las expensas? ¿O los servicios de lujo que tiene el Consorcio? ¿O la magnitud de gastos que hay? En mi caso, no me interesa.....es un exceso en el control que estaría ejerciendo el Estado y dentro de un ámbito que no le corresponde además.
Además, la mayoría de los Consorcio ya tiene una plataforma para procesar sus liquidaciones de expensas que es paga, lo cual también habría que hacer una doble carga de información, lo que llevaría quizá a los Administradores a exigir aumentos en sus honorarios por éste "doble trabajo".
Imagine el Acta de una Asamblea cargada en la plataforma de manera online. Considere que cada Consorcio tiene "su manera de hacer las cosas" y no todos los Edificios cuentan con un Administrador de Consorcio o libro de actas o papeles en orden......¿qué vecino se haría cargo de éste trabajo? ¿Usted quizá? La idea del Jefe de Gobierno es hacer el trabajo administrativo más "transparente y participativo" porque cree que es una "caja negra" en la que no se sabe qué pasa....mmm.....¿quizá ese interés es mayor por parte del Estado que de los Consorcistas?
¿Sabías que hay más de 47 mil Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires? También hay muchas empresas que proveen a ellos de plataformas pagas para hacer ésta carga de expensas y comprobantes de pagos, lo que significaría éste proyecto y ésta plataforma gratuita una "competencia desleal" y un monopolio por parte del Estado de ese servicio.
Es MUCHA LA INFO que se permitirá cargar en la plataforma que propone el Estado, desde comprobantes de pago de aportes, sueldos, presupuestos, expensas, actas de asamblea, pólizas de seguro, entre otras cuestiones que debe llevar en orden el Administrador y que actualmente no todos cumplen con ese orden (hay que ser realistas, no todos son ordenados) y también permitirá votar al Administrador en su gestión para que los "mejores" reciban ese aval por parte de sus administrados. Una especie de ranking online que contará con la info de su matrícula, que deberá estar actualizada y vigente.
¿Cuánto costó esto? Unos 20 millones de pesos que los aportó el BANCO CIUDAD y que será el ÚNICO habilitado para ofrecer a los Consorcios servicios bancarios y sus cuentas para depósito de las expensas. Recordemos que si éste proyecto de ley se hace realidad y es OBLIGATORIO, éste banco será el que OBLIGATORIAMENTE deban elegir los Consorcios para manejar su dinero.....y si bien cada propietario podrá ver la info de la cuenta y sus movimientos......¿no les parece mucho?
Asimismo, ésta plataforma permitirá tener un chat interno y una especie de ticket de reclamo por problemas que haya, como un libro de quejas y si bien se garantiza la protección de los datos que se carguen, no olvidemos que éste control por parte del Estado puede ser bastante invasivo, más allá de algunos detalles que hacen a ésta plataforma un tanto diferente y completa.
En la actualidad, es Defensa del Consumidor quién se encarga de recibir las quejas de los vecinos hacia los Administradores en las diferentes comunas. Se ofrecen también mediaciones pero sin la asesoría legal adecuada, muchos vecinos han ido y no han obtenido una respuesta adecuada. La sede del RPA se encuentra en el Edificio Cervantes, en Juan Domingo Perón 3175 PB, con un horario de atención de lunes a viernes de 10hs a 14hs.
¿Y qué pasa con los Inquilinos? ¿No van a participar? El proyecto no los incluye, y representan un gran número de personas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pero quizá si el propietario le da las claves de acceso al sistema, podría tener una cierta "vigilancia" de lo que ocurra aunque no pueda participar activamente.
Podrán muchos colegas decir que no se están vulnerando directamente garantías constitucionales en relación a la privacidad de los datos que obliga la ley 5454 de CABA, pero a la larga, como todo sistema, no es perfecto y generar un control es evidente, quizá no público, pero sí privado por parte del Estado, ya que él la crea para poder contar con esa información, de forma monopólica además.
Por último, les dejo el link para que puedan leer el proyecto y sacar sus propias conclusiones: Consorcio Participativo - Proyecto
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Derechos y Obligaciones
Las redes sociales son maravillosas. Hoy "descubrí" que por facebook se trasmite en vivo y sé que muchos se estará matando de la risa al leer ésto pero gracias a eso pude responder una consulta que les paso a explicar:
Una oyente de "CONSORCIO DE RADIO" (programa que podés escuchar todos los miércoles de 20hs a 21hs por RadioCV y que hago junto a Daniel Sanchez Rivera hace ya 5 años) en la trasmisión en vivo nos planteó una consulta muy interesante (y rara al mismo tiempo) que no puedo dejar de contarles. Resulta que ella es propietaria y en su unidad el Consorcio tiene que hacer arreglos pero el Consejo decidió unilateralmente que los horarios para los mismos serán de 9hs a 13hs y de 15hs a 17hs. Sí....es raro, no?
Si revisamos la normativa no existe artículo que diga que tiene esa facultad pero hay muchos que se la creen demasiado y toman ese tipo de decisiones ridículas en mi opinión perjudicando al resto, obviamente. Entonces, qué se puede hacer? Además, el Administrador se sumó a ésta decisión como si fueran entre todos una especie de culto o secta maquiavélica....causando la desesperación de la propietaria que ve su unidad deteriorarse cada días más.
En primer lugar, aún si una Asamblea hubiera dispuesto esta tontería, no va a evitar que se produzca el arreglo, porque éste tipo de cuestiones se pactan entre todas las partes involucradas, no se imponen unilateralmente.
En segundo lugar, la negativa a realizar los arreglos porque la propietaria EN ESE HORARIO NO PUEDE la obliga no sólo a ponerse en gastos para intimarlos fehacientemente, sino también a que el daño sea mayor y el gasto por parte del Consorcio termine siendo cada vez más grande.
Por último, si USTED, que está leyendo ésto, es parte de un Consejo, no tome decisiones tan.......inadecuadas para el interés general como ésta. Si es propietario y tiene un problema cuya solución no llega, no pierda tiempo y mande una carta documento. Como abogada siempre dije a quienes me consultan que no hay que serlo para poder escribir una intimación de ese estilo. Reconozco que la intervención de un letrada le da quizá otra importancia y a veces escuchan un poco más (ojalá no me maten mis colegas por decir ésto) pero primero intente por su lado, y si REALMENTE prefiere que un abogado la redacte, puede contactarme.
En conclusión, el Consejo de Propietarios no posee facultades como ésta. No puede DECIDIR si su unidad se la arreglan en tal o cual horario y si a USTED no le queda cómodo, y bueno...............una pena. No! Por favor! También se aplica a muchas otras decisiones que parece que con la nueva normativa creer tener la potestad de tomar sin consultar o hacer Asamblea.
Espero éste mini artículo les haya ayudado a todos y no se olviden de todos los miércoles escuchar CONSORCIO DE RADIO y hacer en VIVO sus consultas! Hasta la próxima queridos lectores!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
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Unidad Funcional
El Consejo de Propietarios, o de Administración, siempre fue un cero a la izquierda. Seamos honestos. A quién le interesa ser parte? Acaso quienes van a la Asamblea (los pocos que van generalmente) sienten que es un honor ser miembros del Consejo? La verdad que NO. Entonces porqué el nuevo Código Civil y Comercial le da un protagonismo diferente? Habrá alguna otra intención?
En éste artículo vamos a empezar a analizar éste rol y dejar en claro algunos MITOS en relación a su papel en el Consorcio para ubicarlo en el lugar que le corresponde y, además, dar algunos consejos prácticos.
En primer lugar, el Consejo es un Órgano de Control de la Administración. En mi rol de abogada siempre escucho quejas y más quejas y más quejas respecto a que el Administrador no hace ésto o aquello pero en muy pocos Edificios mueven la cola de sus sillas, dejan de ver la novela y se organizan para formar éste mecanismo que, con un poco de voluntad, funciona y puede ser una gran ayuda para evitar muchos desastres.
En la vida real, y con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, parece que todos empezaron a tener miedo de ser parte de éste órgano porque creen que pueden terminar con los bienes embargados y bla bla bla....entonces, la solución es sembrar el miedo (algunos Administradores lo hacen bien) para evitar que la gente se involucre. He ido a algunas Asambleas y presenciado, varias veces, al momento de nombrar a los nuevos miembros del Consejo, que el Administrador hace una "aclaración" de las nuevas disposiciones y desliza ese fantasma inexistente sólo para evitar que un grupo de propietarios le controle lo que hace.
No pasa NADA si sos miembro del Consejo. Tu función será el control financiero y económico pero se debe aclarar que el Consorcio no es una Sociedad, una S.A o una S.R.L, y si bien se lo caratula como PERSONA JURÍDICA PRIVADA, eso no quiere decir que si el Administrador roba o estaba y existe un Consejo la culpa sea también de ellos. Éste tema, de todos modos, lo voy a desarrollar en otro artículo. En principio quedate con ésto. Respirá profundo. Que no te intimiden.
Lo que me interese que te quede BIEN CLARO es que el Consejo de Propietarios puede ser una herramienta para evitar que el Administrador se tome atribuciones que no le correspondan, deje de pagar cuentas importantes para todos, y hasta se puede llevar un control de lo que se hace y deja de hacer para luego, ante cualquier queja, tener eso para demostrar que las cosas se hicieron bien.
Recomiendo SIEMPRE cuando me consultan miembros de que lleven un LIBRO DE ACTAS y que se reúnen cada 3 meses con el Administrador y revisen los pagos que se hacen y registrarlo en ese libro. No es obligatorio, PERO REALMENTE FUNCIONA Y SIRVE a los efectos de la presentación del Balance General en la Asamblea Ordinaria. Siempre salta alguno que pregunta "y el Consejo se ocupó de ver si los gastos están bien o no?". Créanme, lo sé! Reunirse y que firmen todos los miembros con el Administrador en ese libro que chequea los aspectos más importantes en ese tiempo EVITA problemas. Se registra TODO en ese libro: si pagó, si no pagó, porqué no lo hizo, cuánta plata hay, qué falta pagar, qué problemas hay que atender y plantear en una Asamblea, etc. etc. etc.
Entonces, mi intención es hacerte ver que formar parte del Consejo no es tiempo perdido, todo lo contrario, puede servir para evitarte muchos dolores de cabeza. Enterarte que el Administrador dejó de pagar los aportes del Encargados por falta de plata.....y listo......eso......ya es un gran problema. No se refleja en las expensas esa falta de pago, sólo se informa en una Asamblea o al Consejo si éste lo solicita y están organizados. El ejemplo que doy es uno de muchos más que me ha tocado solucionar y no es fácil. El Encargado es un gran GASTO para todos los Edificios y si encima quien maneja el dinero "DECIDE" que no va a pagar sus cargas sociales y aportes.......NI TE CUENTO LO QUE ESO PUEDE GENERAR!!!!!
Mi mejor consejo es que SIEMPRE TE INVOLUCRES. No estás viviendo en una isla vos solito sino en una "mini comunidad" y lo que pase te debe importar porque la plata no crece en las palmeras (para algunos quizá si...jaja) y hay que cuidarla, evitar gastos de más. Pensalo.
HASTA LA PRÓXIMA QUERIDOS LECTORES!
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