Hola a todos nuevamente! 😃
En ésta oportunidad, y tomando en cuenta una consulta que tuve la semana pasado con unos miembros de un Consejo de Propietarios, les voy a dar algunos TIPS que creo pueden ser útiles para que las tareas que establece el artículo 2064 del CCyCN que espero les resulte útiles.
Empecemos con el inciso A que establece "convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo" y que no resulta una tarea menor y muchas veces se duda de cuándo se puede y cuándo no y si el Administrador no lo hizo entonces porqué no lo hizo si debe hacerlo y bla bla bla....que se torna en una especie de locura innecesaria jajaja.
Tenemos que recordar que el Administrador es un mandatario del Consorcio y que éste es su mandante, por consiguiente, no le demos el lugar inverso ni el protagonismo equivocado esperando que todo lo haga él. No es así. Además, el Consejo está para ser un puente entre los propietarios y el Administrador y es un órgano que a partir de la reforma del 2015 adquirió una gran importancia en muchos temas que antes no tenía.
El artículo parece como muy general, pero dice claramente que esa función la tiene el Consejo cuando el Administrador omite hacerlo, y cómo sabemos eso?? Es simple!!! Supongamos que hicimos una Asamblea y se trataron varios temas, entre ellos, por ejemplo, que se decidirá un presupuesto para un trabajo y en el Acta se deja expresamente que el Consejo buscará presupuestos además de los otros propietarios y que para decidir se convocará una Asamblea en tantos días o en una fecha determinada. Se acerca la fecha y nadie convoca, entonces es el Consejo el que debe hacerlo. Mucho más si es un tema de suma importancia para el Consorcio, como por ejemplo, hay corte de gas y se debe decidir quién hará el trabajo. No se puede demorar!!!
Se comete el error siempre de esperar que el Administrador haga algo, pero si hay un Consejo Activo hay que aprovecharlo y mover las cosas, no aguardar, porque el Administrador no es el Capitán del barco.....nooooo....entonces no le demos un control sobre el barco que de tenerlo, quizá lo hunde!!! Seamos responsables con las acciones que tomamos y, muy importante, seamos claros en las actas de Asamblea en relación a lo que esperamos que haga o no haga porque sino, en base a qué reclamamos??? Escriban más mierda!!! (ups! perdón....)
Quiero que sepan que convocar a una Asamblea, que es el órgano de decisión del Consorcio, no es algo menor. Debe estar bien redactado. Ser claros ya que al verla tenemos que saber de qué se hablará y tomarse la molestia de repartirla, de que todos la reciban, inquilinos o propietarios. Nos quejamos porque nadie va y muchas veces es verdad, la gente no vive ahí, hay muchos inquilinos, los propietarios no se interesan, son pocos los que siempre van, pero un Consorcio bien organizado puede funcionar mucho mejor. Cómo se logra?? Participando. Ocupándose. No quejándose tanto y haciendo más. Les aseguro que es posible mejorar un poco. Ninguno será perfecto, pero he visto que muchos con algo de asesoramiento legal y voluntad logran mucho más que antes.
Para concluir con éste primer tip (podrán esperar por el resto?) sólo les quiero decir que a veces pensamos que ser parte de un Consejo es perder el tiempo y no es así. Es tiempo que se invierte en que el lugar en el que vivimos no sea una pesadilla y que las cosas se hagan bien, evitando problemas porque nos ocupamos de que eso no suceda. Así que si sos miembro de un Consejo, TE FELICITO!!
Ojalá éste tip les ayuda a clarificar algunas cosas!!
Saludos! Hasta la próxima!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
Sos miembro del Consejo? Anotá éstos tips!
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Consejo de Propietarios
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Hola a todos nuevamente!
El título de éste artículo parece algo IMPOSIBLE porque si mal lo recuerdo, allá en el 2007, se había modificado el artículo 4.8.8 del Código de Edificación Urbana que trataba de la vivienda del encargado y se había ampliado su capacidad a un 3 ambientes mínimo para los edificios que se construyan de ahí en adelante. Se acuerdan?
Ésto fue posible gracias al artículo 1 de la ley 2428 de ese año que dispuso:
Por consiguiente, que se piense en un Edificio NUEVO sin una portería o vivienda para el Encargado es algo que no tiene mucho sentido, ya que se eliminaría una de las categorías, a saber, la de "Encargado de Edificio permanente con vivienda", pero además, aquellos edificios que se construyan sin ésto también no le proporcionarán a quienes trabajen en ellos una ayuda en cuanto a "su vivienda", es decir, tendrán que vivir en OTRO LADO y pagar alquiler y demás. La realidad es que ser encargado de Edificio no te hace millonario pero al menos tenés una vivienda y no pagás alquiler o gastos como otros empleados, lo cual resulta una ventaja, o me equivoco? Sin embargo, siguen representando un gasto IMPRESIONANTE en las expensas pero altamente necesarios y, en mi opinión, una empresa de limpieza no los puede sustituir, ya que en un momento de urgencia son ellos los que vienen en auxilio, no la empresa de limpieza.
La novedad, es que el 20 de Abril de éste año nuestro Jefe de Gobierno Horacio Rodriguez Larreta propuso a la Legislatura Porteña que se reemplace a la "portería" por un "vestuario" ?????? con baño y duchas, obbbviaaameeennnteeee, incluyendo ésto en la modificación al Código de Edificación Urbana.
Ésta posible modificación sería algo como una sala comedor para el personal del Edificio, muy parecido a las empresas en mi opinión, siendo su superficie mínima de 0,5% del total de la superficie construída con un MINIMO de 4,2 m2 y deberá estar comunicado con un medio de salida. Asimismo, deberá contar con las condiciones mínimas de salubridad que establece el artículo 3.5.1 del mismo Código.
¿Qué les parece a Ustedes ésta modificación? ¿Quizá con ésto se espera que realmente bajen más las expensas? Considero que no es algo que pueda influir en el pago de expensas ya que el gasto de remuneraciones y aportes se tendrá igual y es el que realmente pesa. También creo que no contar con una persona que pueda ayudar en ciertas ocasiones es un punto en contra. Seamos sinceros, alguno de Ustedes saben qué hacer en caso de que se rompa un caño principal? ¿Dónde está la llave? Y si se corta la luz, alguno sabe cómo apagar la bomba para que no se queme? Quizá algún vecino sabe de todo ésto pero y si no lo sabe nadie o justo no está quien sabe? Es algo para pensar.
Mientras tanto, quedaremos a la espera de éste proyecto y su resultado pero a quién de Ustedes les podría resultar vivir en un Edificio sin portería? Tengan en cuenta que ésto no aplica para los Edificios que ya la tienen sino para los nuevos, reitero!
Espero les haya servido ésta info y nos leeremos en el próximo artículo!!!
Saludos!!!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
El título de éste artículo parece algo IMPOSIBLE porque si mal lo recuerdo, allá en el 2007, se había modificado el artículo 4.8.8 del Código de Edificación Urbana que trataba de la vivienda del encargado y se había ampliado su capacidad a un 3 ambientes mínimo para los edificios que se construyan de ahí en adelante. Se acuerdan?
Ésto fue posible gracias al artículo 1 de la ley 2428 de ese año que dispuso:
Modifícase el artículo 4.8.8. del Código de la Edificación el que quedará redactado de la siguiente manera: "Todo edificio que conste de quince (15) o más unidades, o supere los ochocientos (800) metros cuadrados (de superficie computable según parámetro FOT) o tenga cuatro (4) o más pisos, deberá poseer una vivienda destinada al encargado del edificio que cuente como mínimo de una sala común (o comedor), dos dormitorios, baño y cocina con dimensiones de acuerdo al art. 4.6.3.0.
La vivienda del encargado deberá contar con los mismos servicios centrales, de confort y necesidad que las restantes unidades sin perjuicio de la obligatoriedad que se establece en el art. 4.8.2.1., y en ningún caso podrá tener más ambientes que la unidad funcional de mayor tamaño.
La novedad, es que el 20 de Abril de éste año nuestro Jefe de Gobierno Horacio Rodriguez Larreta propuso a la Legislatura Porteña que se reemplace a la "portería" por un "vestuario" ?????? con baño y duchas, obbbviaaameeennnteeee, incluyendo ésto en la modificación al Código de Edificación Urbana.
Ésta posible modificación sería algo como una sala comedor para el personal del Edificio, muy parecido a las empresas en mi opinión, siendo su superficie mínima de 0,5% del total de la superficie construída con un MINIMO de 4,2 m2 y deberá estar comunicado con un medio de salida. Asimismo, deberá contar con las condiciones mínimas de salubridad que establece el artículo 3.5.1 del mismo Código.
¿Qué les parece a Ustedes ésta modificación? ¿Quizá con ésto se espera que realmente bajen más las expensas? Considero que no es algo que pueda influir en el pago de expensas ya que el gasto de remuneraciones y aportes se tendrá igual y es el que realmente pesa. También creo que no contar con una persona que pueda ayudar en ciertas ocasiones es un punto en contra. Seamos sinceros, alguno de Ustedes saben qué hacer en caso de que se rompa un caño principal? ¿Dónde está la llave? Y si se corta la luz, alguno sabe cómo apagar la bomba para que no se queme? Quizá algún vecino sabe de todo ésto pero y si no lo sabe nadie o justo no está quien sabe? Es algo para pensar.
Mientras tanto, quedaremos a la espera de éste proyecto y su resultado pero a quién de Ustedes les podría resultar vivir en un Edificio sin portería? Tengan en cuenta que ésto no aplica para los Edificios que ya la tienen sino para los nuevos, reitero!
Espero les haya servido ésta info y nos leeremos en el próximo artículo!!!
Saludos!!!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
Edificios Sin portería?
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