¿Se acuerdan del artículo que escribí el 15 de junio sobre el Consejo de Propietarios? Empecé a analizar el artículo 2064 del CCyCN, su inciso "a", y les dije que iba a escribir más #TIPS para quienes tienen esa tarea a su cargo. Llegó el día! Volvemos a ese artículo, pero el inciso "B" nos dice que dentro de las atribuciones que tiene ese órgano está la de "controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio". ¿De qué se trata ésto?
Estarán pensando que quién debe hacer esa tarea es el Administrador, y no el Consejo de Propietarios, pero entonces porqué se le asigna ésta tarea? La respuesta es simple: es un órgano de contralor, por consiguiente, su tarea es estar atento a que la plata del Consorcio se use para aquello que se decide y para cumplir con las obligaciones que pesan sobre todos. Preguntémonos lo siguiente: ¿de quién es el principal interés en que ese dinero cumpla su cometido? ¿Del Administrador? Debería serlo, verdad.....pero no.....porque van y vienen.....en cambio las deudas pesan sobre quienes lo designan.
El Consejo de Propietarios es un intermediario, un nexo también, entre quien cumple muchas funciones primordiales y quienes confían en que el barco se va a mantener a flote, porque si se hunde, nos hundimos todos. Mucho se dijo sobre éste inciso y, como todo, se exageró bastante. El Consorcio es una persona jurídica privada desde que se lo reformó en el 2015 pero no significa que el Consejo, como órgano de contralor, tenga la misma responsabilidad o pese sobre ellos las mismas consecuencias que en el caso de una Sociedad Anónima o una Sociedad de Responsabilidad Limitada.
Se ha dicho que a raíz de éste artículo, quienes son miembros del Consejo, ante un problema de plata, por no cumplir con esa tarea y advertir que había un mal manejo de los fondos, tenían la misma responsabilidad que quien cometía el delito. No es así. La figura jurídica está dada en virtud de la responsabilidad ante terceros y se deriva de un fallo que hubo hace muchos años en el cual se le dió esa imagen jurídica para que el Consorcio respondiera como un todo.
Muchas aseguradoras han aprovechado ésta "novedad" para lanzar seguros para miembros del Consejo de Propietarios, incentivando un poco la locura de que hay una real responsabilidad. No existe ésto, salvo que hayan tenido una participación demostrable en ese mal manejo de dinero.
Por consiguiente, ¿qué aconsejo en éste caso? A cada Consorcio que voy les recomiendo que si hay un Consejo de Propietarios, participen activamente en el control de las finanzas haciendo reuniones mensuales o cada 3 meses, con un libro de actas propio de ese órgano, para dejar registrado cada control que se hace. Revisar los papeles, pagos, facturas, etc y dejar asentado con firma de los miembros y del Administrador todo aquello que se verificó. No cuesta mucho realmente. Verdad?
Si bien ese libro no es obligatorio por ley, y ya existe un libro de Administración dónde se debería registrar todo lo que se gasta e ingresa en el Consorcio, que pasa de mandatario en mandatario, no está de más y cumple la función que nos dice el artículo.
Nos veremos en un próximo artículo con más #TIPS para quienes forman parte del Consejo de Propietarios! No se olviden calificar y dejar sus comentarios!
Gracias!
Dra. ORUETA COSSI, María de las Mercedes.
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Derechos y Obligaciones
Hace casi 2 meses, para ser exactos el 13 de julio, que la Agencia de Protección Ambiental (APRA) determinó que queda en poder de la Asamblea de Copropietarios decidir sobre la periodicidad en que se efectuará la desinfección de las partes comunes y las unidades funcionales.
El ARTÍCULO 1 de la RESOLUCIÓN 245/APRA dice: "Establécese como responsabilidad del consorcio, a través de su administrador, la desinfección y/o desinfestación de los espacios comunes y unidades funcionales de los inmuebles sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, quedando la periodicidad sujeta a determinación de la asamblea de consorcistas y copropietarios".
Sin embargo, se advierte que si bien se pretende ahorrar en éste "gasto", también se deberán mantener el Consorcio "limpio y conforme a las normativas de salubridad pública", por consiguiente, querer ahorrar en ésto implicarían mayores problemas si no se toma con seriedad el control de las plagas.
Es de destacar que se considera falta grave la inobservancia a éstas normas y las multas impuestas oscilan entre los $2600 pesos y los $26000 y el Estado local se reserva, en casos extremos, el derecho de intervenir de oficio para preservar la salud y salubridad pública.
Ésta normativa está orientada a que es imposible determinar un criterio único en cuanto al control de plagas en cada Consorcio y por eso la delegación efectuada en éstos para su proceder, estimando que el costo mensual está entre $1800 y $2200. En la Ciudad existe un registro de empresas que realizan la desinfección y desinfectación pudiendo dar consejos sobre la frecuencia según las necesidades reales de cada Edificio.
Recordemos que éste plan de ahorro de expensas son 14 medidas de las cuales, hasta el momento, se implementaron sólo 3, a saber:
1) La eliminación del LIBRO DE DATOS PERIÓDICOS que se consideró redundante.
2) Supresión del CERTIFICADO DE EDIFICIO SEGURO dado que trabajaba con certificados específicos ya existentes e implicaba un costo anual entre $12.000 y $14.000
3) Actual medida: eliminación de la obligatoriedad mensual del tema tratado en éste artículo.
Se espera que otra de las medidas a tomar sea el llamado a licitación de la plataforma CONSORCIO PARTICIPATIVO, el lanzamiento de una cuenta corriente gratuita, un control más agudo de la limpieza de los tanques de agua (control anual en vez de semestral y primero un análisis del agua antes de desperdiciar millones de litros) y se aspira a flexibilizar los controles de los matafuegos, ascensores y calderas.
¿Qué piensan sobre ésta decisión? Espero sus comentarios!
Saludos!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes
(ABOGADA - CPACF)
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