Hace unos días, una cliente trabajo para su análisis unas liquidaciones de expensas, el Reglamento de Copropiedad del Edificio, una copia del plano, correos electrónicos, entre otras cosas, para determinar si correspondía o no el arreglo de la humedad en su departamento, ya que el Administrador no hacía mucho, no se movía, daba vueltas, y la humedad seguía su curso en un Edificio muy viejo con falta de mantenimiento.
Revisando las liquidaciones de expensas, noté el item "comisiones bancarias" como un gasto imputable al Consorcio por la plata depositada en la cuenta del Administrador, en un monto realmente elevado y le pregunté si había algún inconveniente para que el Consorcio tenga su propia cuenta, a lo que me respondió que "no, que se resolvió en Asamblea pero hasta ahora no pasó nada".
Parecería ser que el Administrador los convenció de que sacar una cuenta a nombre del Consorcio era MUY COMPLICADO (no lo es...) y generaba una GRANNNN RESPONSABILIDAD para él y quienes sean los co-firmantes (repito, es una tontería hacerlo y no es TANNNTAAA responsabilidad) y, todos anonadados por sus declaraciones, a pesar de haberlo resuelto, no hicieron más nada.
Entonces, este "pillo" administrador decidió pasar por las expensas este gasto, bastante abultado, sin que los demás se den cuenta que ese monto, REPITO, TOTALMENTE EXAGERADO, significaba para el Administrador un aumento en sus honorarios.
Tal fue el asombro de esta consultante, que no lo había notado, que se puso a pensar y me preguntó si esto era correcto o no, a lo cual le contesté que seguramente, esa comisión corresponde a todo el dinero que tiene depositado en el banco este administrador, de otros Consorcios, y que si bien es correcto que la cobre, debería ser en la proporción que corresponda al dinero de ese Edificio en su cuenta.
Si el Consorcio tuviera su PROPIA cuenta, seguramente, estaría dentro de los gastos las "comisiones bancarias" pero el monto que se cobra se podría perfectamente controlar con un extracto de movimientos adjuntado en las expensas, por ejemplo, y no habría espacio para estas "apioladas" por parte de algunos administradores.
Les pregunto, queridos lectores, ¿ustedes revisan sus liquidaciones de expensas mes a mes? ¿qué rubros les resultan sospechosos? Dejen sus comentarios!
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Derechos y Obligaciones
En el día de ayer, recibí una consulta telefónica que me dió un pie para escribir este artículo, que quizá para algunos será una obviedad, como dije en otras oportunidades, pero no todos sabemos de todo, así que no dudé en escribirlo.
Me acuerdo la vez que en mi edificio hubo traspaso de mandato, donde la Administradora no quería renunciar, parecía aferrada con uñas y dientes a la Administración del Edificio y consideraba el planteo de los consorcistas como un insulto hacia ella y el tiempo que llevaba administrando.
Cuando la situación pasó de castaño claro a oscuro, salieron a la luz las miserias humanas, como decimos mucho hablando en criollo, y toda la buena voluntad que alguna vez tuvo, se esfumó en el aire.
Tratándose de un Consorcio chico, podría parecer que todo fue fácil, pero no fue así. "Pueblo chico, infierno grande", eso dicen, con razón en nuestro caso. La realidad es que para pedir la renuncia todos somos guapos pero para hacerse cargo en el "mientras tanto" la mayoría nos quedamos dormidos y nos da pachorra.
Entonces, la primera cuestión a resolver es "¿quién se hace cargo mientras tanto?" porque elegir un nuevo administrador lleva tiempo, que no se tiene, obviamente, y menos para dedicarle a los asuntos del Consorcio, que no son mi problema, dirán muchos, pero sí lo son.
En Consorcios chicos, a veces es fácil, otras no, pero cuando se trata de un Edificio de varias unidades funcionales, que alguien asuma la responsabilidad de quien terminó siendo "desplazado" genera mucho peso sobre los hombros aún si es por un período corto.
Supongamos que, pasó un tiempo, algunos administradores hicieron una propuesta, se convocó a una Asamblea informal, se tomó una decisión y se solicita una nueva convocatoria para dejar en el libro de actas la decisión final. Supongamos también que el administrador anterior, sin objeciones, facilita el libro de actas y la Asamblea resulta un éxito. Habemus Administrador!
¿Qué pasa después? ¿Regresamos todos a nuestras casas y dejamos que esta nueva persona haga y deshaga a su antojo? ¿Delegamos sin controlar nada?
Creo que lo primero que hay que hacer es revisar que todo esté en orden, y me refiero no sólo a la parte económica sino también, volviendo a la consulta inicial, que todos los libros estén en el Consorcio, que no se hayan olvidado de ninguno, por ejemplo, el LIBRO DE ÓRDENES, y que si es así, no se generen demoras innecesarias por "pachorra".
Un buen administrador quiere comenzar su mandato con el pie derecho, supongo, y si en un Consorcio se notan ciertas faltas o negligencias por parte del anterior administrador, ¿porqué cuesta tanto decirlo desde un comienzo?
La transparencia en el mandato no sólo significa tener las cuentas en orden, hacer liquidaciones de expensas que todos entendamos, sino también ser claro con lo que pasa en el Consorcio. Las buenas y las malas noticias son necesarias si afecta a quienes depositan la confianza en nosotros.
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Derechos y Obligaciones
El Gobierno Porteño lanzará a partir de junio de este año un nuevo modelo online para liquidación de expensas que se llamará "Mis Expensas" con el fin de lograr una reducción en el uso del papel y lograr una mayor transparencia (o control por parte del Gobierno) de los ingresos y egresos del Consorcio.
Se presentará como un formulario único, con items estandarizados, que se cargará vía online y que permitirá el acceso de todos los consorcistas, y que según el Jefe de Gabinete Porteño, Rodriguez Larreta,
...Es un avance muy importante porque los vecinos de la Ciudad pagaránexpensas más claras, transparentes y ordenadas: sean propietarios o inquilinos, podrán saber con exactitud en qué se destina el dinero que pagan, y cuáles son los servicios y los gastos de mantenimiento en sus edificios.
A su vez, se contará con un recibo de pago también online y se le podrá pedir al Administrador del Consorcio que envíe los comprobantes de pago también por ese medio, generando un ahorro de hojas equivalente a 1039 árboles por mes.
Sin costos adicionales para quienes utilicen este sistema, la propuesta que se lanza desde el Gobierno Nacional presenta inconvenientes para quienes no tiene acceso a una computadora o no poseen manejo de la misma, como los adultos mayores.
Deberemos esperar hasta Junio para ver el resultado de esta nueva implementación. ¿Ustedes qué opinan?
NOTICIAS: Nuevo modelo para liquidación de expensas
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Expensas Comunes
En el día de ayer, me pareció haber escuchado mal una noticia de nuestro país vecino, Venezuela, donde el Presidente Nicolás Maduro, por decreto, ordenó la venta a los inquilinos de las propiedades que llevan más de 20 años alquiladas, teniendo prioridad éstos últimos en la compra y previendo multas de hasta 40.000 dólares o la expropiación para quienes lo incumplen.
El decreto fue firmado el 28 de marzo y establece un plazo de 60 días para concretar la venta. Desde la Asociación de Propietarios Urbanos calificaron la norma de "inconstitucional" ya que despoja a legítimos dueños de su propiedad y ordena la expropiación, sin cumplir con lo que establece la Constitución Nacional, con una indemnización.
El "precio justo" para la venta lo determinará la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas quien también ordenará el embargo de la propiedad en caso de que no se venda ni pague la multa por el incumplimiento.
El fallecido presidente Hugo Chávez (1999-2013) lanzó en 2011 la Gran Misión Vivienda, un programa para hacer frente al déficit de inmuebles que sufre Venezuela y que, según cifras oficiales, afecta a 3,7 millones de jefes de familia carentes de hogar o con viviendas que requieren ser habilitadas.
El plan se apoya en la firma de diversos convenios con una decena de países, entre ellos, Rusia, China, Uruguay y Bielorrusia, y hasta mediados de 2013, el Gobierno informó de la entrega de 415.218 viviendas en todo el país.
Es una realidad la carencia habitacional que sufre Venezuela pero no es la solución quitarle a legítimos dueños su vivienda para dárselos a otros que no la tienen.
Muchos dirán "si la está alquilando, entonces, no la habita y, por consiguiente, no la precisa" pero el derecho de propiedad es el más antiguo de todos, y cualquier avasallamiento al mismo podría generar un conflicto social tan grande que ningún país podría soportar ni olvidar.
La mayoría de los que carecen de viviendas no cuentan con ingresos para comprar una y tampoco califican para créditos hipotecarios, por consiguiente, ¿de qué estamos hablando? ¿De violar la Constitución Nacional? ¿De tapar un problema con otro?
En Venezuela llegamos al extremo de que la palabra "derecho" esté vacía de contenido y sentido. Es lamentable, pero real.
En el siguiente enlace podrán acceder a la GACETA OFICIAL Nº 40382 donde está el decreto. Tengan paciencia, tarda en cargar.
