El Administrador es un "personaje" que suele dar muchos dolores de cabeza a todos los propietarios. En la mayoría de los casos, cuando recién nos mudamos, no lo elegimos, y quizá ya está ahí hace mucho tiempo y nadie se preocupa por removerlo, a pesar de que se quejan de su ineptitud. La realidad es que este personaje está unido al consorcio a través de un mandato, (lo mismo pasa cuando vamos a una Asamblea en representación de otra persona). Esta tarea requiere de cierta preparación. No cualquiera puede administrar un edificio, pero tampoco es imposible, según la cantidad de unidades que aquel tenga, por eso muy pocos recomiendan la autoadministración, a través de uno de los propietarios. En algún punto, ahorra gastos, pero también a veces es bueno desligar la responsabilidad en alguien ajeno al edificio...por las dudas de "meter la pata". Además, es mucho más fácil remover a un mal administrador que ponerse a discutir y convivir con un mal vecino administrador.
Una de las funciones más importante es la de recaudar expensas y unido a esto está la emisión de certificados de deuda, que tiene fuerza ejecutiva. ¿Qué quiere decir esto? Que en caso de que un propietario no pague en término sus expensas, el administrador podrá certificar esa deuda y solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se ejecuta un pagaré o un cheque. Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama "juicio ejecutivo".
Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la tarea de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos delitos dentro de la figura genérica de la defraudación (arts. 172 y 173) que podrían corresponder al administrador infiel.
Dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, el administrador no debe exceder los límites de actos de administración, por lo tanto no puede realizar actos de disposición sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobación de los consorcitas.
En relación a las funciones, generalmente se encuentra enumeradas en el Reglamento en forma pormenorizada, como su obligación de convocar a asamblea, cumplir y hacer cumplir el reglamento, iniciar juicios por cobros de expensas morosas, y otros, pero de ellas se destacan las siguientes, previstas en la ley de propiedad horizontal:
- Administrar las cosas de aprovechamiento común
- Atender a las conservación del edificio
- Elegir el personal de servicio
- Contratar el seguro contra incendios
- Rendir cuenta documentada de su gestión
El artículo 9 de la ley 13.512, ley de propiedad horizontal, autoriza el cobro judicial de expensas comunes y el artículo 15 de la misma ley obliga al administrador a accionar en caso de que los miembros del edificio incurrieran en las prohibiciones en la misma ley en cuanto a cambiar la fachada del edificio, destinar los departamentos a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres, ejercer actividades qeu comprometan la seguridad del inmueble, perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos.
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Ser Administrador en un Edificio es una responsabilidad ENORME. Rendir cuentas todos los meses y al final del año presentar un balance, consultar a los propietarios sin tomar decisiones importantes solo (como a veces pasa que aumentan expensas y nadie sabe porqué) es la mejor manera de no ser removido. Siempre da un mejor resultado y reputación hacer un trabajo prolijo.
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