Administrador Consorcio: Ley 3254/09, modifica ley 941/02

En esta oportunidad, vamos a analizar esta normativa que modifica la ley 941/02, la cual, creó el Registro Público de Administradores de Consorcios. 

El objetivo es fijar algunas pautas para entender esta normativa y aplicarla a nuestra realidad más cercana, es decir, donde vivimos, corroborando que se cumpla y exigir su cumplimiento, en caso contrario. 

En primer lugar, debemos aclarar que el mandato del administrador es sólo de 1 AÑO, y se renueva en la asamblea con los 2/3 DE LOS PRESENTES, necesitando los 2/3 del TOTAL DE LOS CONSORCISTAS sólo cuando se efectúa ANTES DE CUMPLIDO EL AÑO. 

En cuanto a los HONORARIOS DEL ADMINISTRADOR, la ley no impone un monto fijo ni el Administrador puede hacerlo, salvo que en el Reglamento esté estipulado algo al respecto, sino que la regla es ACUERDO DE VOLUNTADES, lo que implica que ambas partes deben ponerse de acuerdo, sin que ninguna autoridad o Cámara los regule. Así lo establece el art. 14 de la ley: 

"De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta."

En cuanto al dinero del Consorcio, por lo general, es el Administrador quien lo detenta en su poder, sin embargo, esta práctica es peligrosa, puesto que en caso de fallecimiento, ese dinero a nombre suyo pasaría a integrar la sucesión. La solución que plantea la ley es depositar A NOMBRE DEL CONSORCIO la recaudación de las expensas en una cuenta bancaria, según lo establece el art. 9, inc. h: 

"Depositar los fondos del Consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios."

Exiga a su Administrador el CERTIFICADO DE ACREDITACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES, el cual debe presentar todos los años ante la Asamblea de Copropietarios Extraordinario u Ordinaria llegado el momento de su designación o remoción. 

¿Qué pasa con las SANCIONES POR INFRACCIONES? En este punto, el art. 16 establece qué tipo de sanciones serán impuestas ante las infracciones al art. 15 de la ley: 

"Las infracciones a la presente ley se sancionan con:

- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.

- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;

- Exclusión del Registro."

En varios consorcios, se presenta la situación de que no es un tercero quien administra sino un COPROPIETARIO y lo hace de forma GRATUITA. ¿Qué pasa en esos casos? ¿Es obligatoria la inscripción de este administrador? 

Se denominan ADMINITRADORES VOLUNTARIOS a aquellos personas, que son copropietarios, es decir, viven en el mismo lugar donde administran, y no cobran honorarios por desempeñar esa labor. Es OBLIGATORIA SU INSCRIPCIÓN, presentando, según el art. 4 de la ley 941: 

a) Original y copia del Documento Nacional de Identidad

b) Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

En estos casos, sólo se les considerará COMO INFRACCIÓN la no inscripción en el registro. 

La ley también establece ciertos aspectos que deberán incluir las expensas, cuyas liquidaciones por lo general son incomprensibles e incompletas. 

No hay que olvidarse, que todas la conductas impropias por parte del Administrador del Consorcio pueden ser DENUNCIADAS, y para ello, es necesario: 

• Ser copropietario o acompañar poder especial del propietario para actuar en sede administrativa, • Acta de designación u otro modo fehaciente para demostrar que la persona denunciada administra la propiedad y cobra honorarios; • Tres últimas liquidaciones de expensas;

• Acreditar identidad (DNI/CI/LC); • Datos del denunciado: nombre y apellido, razón social, CUIT o DNI, domicilio; • Nota testimonial escrita a máquina o en letra mayúscula imprenta, expresando los motivos puntuales de la denuncia, aclarando los documentos de prueba de los que se vale. En la misma deberá consignar sus datos personales y los del administrador.