Quienes viven en un Edificio, seguramente, en algún momento, han tenido algún inconveniente con un vecino, ya sea por alguna "construcción" que salió mal o por algún daño que ni el responsable ni el Administrador se dignaron a solucionar.
En estos casos, donde producto de una violación a alguna norma, se pierde la posibilidad de un negocio, por ejemplo, la venta del inmueble o el alquiler, se puede reclamar la "perdida de chance".
Si bien hay un procedimiento judicial donde se debe acreditar fehacientemente que a raíz de esa molestia el propietario damnificado no perdió un negocio, es decir, el comprador o el locatario se arrepintió de la operación.
El artículo 1109 del Código Civil establece que: "Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del perjuicio".
Por "perjuicio" se puede entender no sólo el daño en sí, en la propiedad, los muebles, etc, sino también, aquellos que se pueden derivar de aquel, por ejemplo: se ofrece un departamento en venta. Al cabo de un tiempo, se presentan unos compradores que lo dejan reservado. Lamentablemente, un caño de un vecino se rompe y arruina el techo y parte del departamento. La responsabilidad del arreglo es del vecino pero se rehúsa a hacerlo. La operación no se concreta.
En este caso, hay un perjuicio concreto (se debe acreditar) y al vecino no sólo le corresponde la reparación de los daños sino que también se puede reclamar la "pérdida de chance".
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Unidad Funcional
Para muchas personas, me incluyo, resulta toda una odisea encon-trar un lugar para vivir. Después de tantas "idas y vueltas", tampoco es un consuelo saber que por 2 años ese será nuestro "ho-gar, dulce hogar" puesto que, en la vida de un inquilino, nada es definitivo.
El propósito de este artículo es brindarles a todos los que están alquilando, o tienen pensado hacerlo, una serie de recomendacio-nes respecto de las cláusulas que deben estar presentes en un contrato y de los modos de rescisión, para no llevarse sorpresas desagradables.
En Argentina, para la locación de viviendas urbanas, rige la ley 23.091 la cual regula diferentes aspectos a la hora de concretar una operación de esta índoles:
En cuanto a los plazos mínimos, deberán ser 2 años, y si se pac-tare uno inferior, regirá el estipulado por la presente ley. En los casos de incumplimiento en el pago, la mora no es automática, sino que previamente a iniciar una acción de desalojo, el locador deberá intimar, de forma fehaciente, al pago de las sumas adeu-dadas otorgando un plazo que no podrá ser inferior a 10 días co-rridos, contados desde el momento de la recepción de la notifi-cación.
Otra cuestión importante es el depósito que se debe entregar al ingresar a la locación, que en muchos casos es abusivo pero que la ley estipula que no puede superar un mes de locación, así que en este punto, a estar atentos!
La resolución anticipada es otro tema preocupante y la ley esta-blece que hasta el primer año de alquiler, se podrá cobrar como indemnización un mes y medio, mientras que si estamos pisando ca-si el segundo año, sólo podrá exigirse un mes. Asimismo, si la rescisión del contrato es por voluntad del locador, también se debe aclarar cuál es el tiempo mínimo de notificación previo al abandono de la unidad y la indemnización a pagar al locatario.
Otro supuesto se da cuando concluido el plazo de locación, el locatario continúa en la vivienda y el locador percibiendo los alquileres. En este caso, se entiende que la locación continúa bajo las mismas condiciones pero el plazo sin un plazo cierto. Por lo tanto, el locador no podrá pedir en cualquier momento la devolución del inmueble, porque no ejerció antes su derecho cuan-do concluyó la locación, sino que deberá notificar al locatario e intimarlo a su devolución pero dentro de un plazo de 3 meses des-de la notificación fehaciente. La Doctrina considera que este plazo de gracia se da a los fines de encontrar otro lugar, dar de baja los servicios y dejar todo en orden.
Suele pasar, que por fallecimiento del locatario, la familia del mismo queda desprotegida, por el contrario, tendrá derecho ésta a continuar con la locación, por lo menos, hasta la finalización del contrato bajo las mismas condiciones que se encontraban pre-vio al fallecimiento.
Dejando un poco de lado esta ley, hay ciertas claúsulas que jamás deben faltar en un contrato, por ejemplo, aquella que estipula el pago de las expensas comunes (ordinarias y extraordinarias) pero donde debe aclararse cuál le corresponde a quién.
Por lo general, no se aclara "corresponderá al locatario el pago de las expensas ordinarias, siendo las extraordinarias responsa-bilidad del locador" y en ese punto que bajamos la guardia, des-pués surgen problemas tales como "la Asamblea creó un Fondo Es-pecial o de Reserva y las expensas pasaron de ser 150 pesos por mes a 250 pesos por mes, ¿es mi responsabilidad abonar esa dife-rencia?". Lamentablemente, la respuesta es sí, por no hacer esa distinción, que puede ser más específica, por ejemplo, "corres-ponderá al locatario el pago de las expensas ordinarias, siendo las extraordinarias, entendiéndose por ellas cualquier monto a-probado en Asamblea o por decisión del Administrador y que no sea imputable al mantenimiento o conservación del edificio sino a me-joras que repercutan en un mayor valor del inmueble, responsabi-lidad del locador".
Otro problema muy cotidiano en este tipo de contratos es la cláu-sula que dice "se entrega la unidad en perfecto estado de conser-vación con todos los aparatos funcionando", o similar, y, por e-jemplo, cuando llega el invierno, no funcionan las estufas o el calefón a los pocos meses se rompe y resulta que el locador no quiere hacerse cargo de los gastos de reparación. Para evitar este tipo de inconvenientes, se puede proponer un período de ga-rantía (es difícil de conseguir, pero no imposible) donde cual-quier desperfecto que surja esté a cargo del propietario u otra alternativa sería que se aclare en el contrato de alquiler en qué casos corresponderá el arreglo al propietarios y cuándo al loca-tario.
En otras ocasiones, el locador no realiza reparaciones necesarias en el inmueble que sean producto de caso fortuito, fuerza mayor, deterioro de la cosa, responsabilidad de un tercero, entonces, ¿qué vías legales tiene el inquilino para exigir esos arreglos? 1) Puede retener el valor del alquiler hasta el monto de las re-paraciones; 2) si los trabajos son urgentes, entonces podrá asu-mir su costo y pedir la restitución o exigir su realización por la vía judicial; 3) si no son urgentes, pero sí necesarios y ú-tiles, también podrá asumir su costo y pedir la restitución pues ha aumentado el valor de la cosa; 4) demandar daños y perjuicios por la falta de reparaciones; 5) resolver el contrato por exclu-siva culpa del locador, sin abonar indemnización por rescisión anticipada.
Un último punto a tratar, por ahora, es la entrega del departa-mento. Una cláusula que muchas veces resulta abusiva es la que se refiere a la entrega del departamento y devolución de las llaves donde se fija un porcentaje, por lo general del alquiler, como punitorio por el retraso en la entrega de la vivienda.
Para que un contrato de alquiler se considere concluido, el loca-dor debe hacer entrega de un "conforme" al momento de la devolu-ción de la propiedad con la entrega de las llaves donde conste que se devuelve en perfectas condiciones y no se adeuda monto al-guno. Hay varios modelos pero el más completo deberá decir:
- Datos del locador y locatario y de la locación;
- Condiciones en las que se entrega: si hay alguna reparación pendiente, o si está todo "en orden", pudiendo detallar ciertos aspectos, por ejemplo, "puertas y cerraduras, estado normal";
- Si se adeuda algún alquiler o expensa;
- Plazo para la devolución del depósito, previo a la retención de los servicios pendientes de pago imputables al locatario;
- Sería muy útil que previo a la entrega se acerque el propieta-rio y compruebe el estado actual, para que posteriormente no sur-jan "gastos inesperados" que se deben deducir del depósito.
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Inquilinos....Atentos!
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Conceptos básicos
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Inquilinos
En otras oportunidades nos hemos referido a este tema, y explicamos para qué sirve el popular Fondo de Reserva.
Dijimos que debe ser creado para un fin en particular y por un tiempo determinado, a menos que la Asamblea que lo dispone estime lo contrario.
En mi opinión, es un gasto extraordinario, que debe estar detallado en una columna aparte, y que muchas veces los inquilinos (me incluyo en ellos) estamos obligados a pagarlo cuando no debemos hacerlo. Para evitar esto, a la hora de redactar el contrato de alquiler, hay que aclarar que sólo estarán a cargo del locatario las expensas ordinarias, mientras que todo gasto extraordinario debe quedar a cargo del locador.
Sin embargo, más allá de la controversia de si se debe pagar o no, cabe aclarar que su creación no es obligatoria pero sí necesaria. En el día a día de los consorcios, pasan infinidad de contratiempos: desde pincharse un caño hasta despedir al encargado o que nos inicie un juicio, en fin, la lista es muy larga para enumerarlos a todos.
Por lo tanto, este Fondo Especial puede ser útil para afrontar este tipo de eventualidades y que no haya un aumento muy elevado en las expensas. Por supuesto, que para recuperar el dinero utilizado va a ser necesario variar un poco el monto a recaudar pero en comparación con encontrar al consorcio sin ninguna reserva, el daño al bolsillo va a ser menor.
Entonces, queda en manos de la Asamblea de Propietarios determinar el monto al cual se quiere llegar, o cómo repercutirá su recaudación en las expensas, y quienes dejan esto en manos del Administrador cometen el peor error. No se olviden que la función primordial del Administrador es cumplir con las disposiciones que toma la Asamblea, por lo tanto, hay que hacer un esfuerzo para reunirse y ponernos todos de acuerdo para evitar futuros dolores de cabeza por delegar en otros lo que nos corresponde a nosotros decidir.
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Expensas Comunes
Desde hace aproximadamente un mes, se puso en marcha un ambicioso cambio, por parte del Gobierno Nacional, del Código Civil Argentino. El proyecto fue presentado por la Presidenta Cristina Fernández de Kirschner junto con el titular de la Corte Suprema, Ricardo Lorenzetti, que según sus declaraciones afirmó: "Esto es un trabajo que va a mejorar la calidad de vida de los argentinos. Nos hemos enfocado en soluciones prácticas para ayudar a los argentinos que se esfuerzan cada día a concretar sus deseos".
Además, la presidenta aclaró que "el Código Civil fue sancionado en el siglo XIX y estamos viviendo en el siglo XXI. Con eso, ya demuestro la necesidad de adecuar a los tiempos que corren...ese instrumento de codificación".
Sin embargo, todavía falta mucho debate para su aprobación en el Congreso Nacional. Entre los puntos tratados podemos encontrar el matrimonio igualitario, que en el 2010 tuvo su aceptación legal, un acuerdo prenupcial para no tener que compartir nuestro patrimonio con nadie, el divorcio será más ágil, sin necesidad de esperar tres años sino que bastará con la voluntad de uno de los cónyuges para llevarlo a cabo, agilizar los tiempos para la adopción, el derecho a la información para los tratamientos médicos, alquiler de vientes y las concepciones post-mortem, entre otros.
En lo que se refiere al tema de este blog, PROPIEDAD HORIZONTAL, en los fundamentos presentados de este proyecto, se analizan ciertas cuestiones que antes no estaban contempladas:
Título VI. De la Propiedad horizontal.La propiedad horizontal tiene carta de ciudadanía plasmada en la ley 13512 desde 1948 pero debido a la falta de modificación del código, sólo en la legislación especial. Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regula-do en el código civil como el derecho real que es, completando los pocos artículos de la ley con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes edificios y megaconsorcios como también la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio edificio (que más que un edificio en muchos casos es casi una mini población.La Comisión tomó una cantidad de normas del Proyecto de 1998. Para permitir tantos y mejores usos se amplía el concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.Se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus órganos no sólo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos.Se dispone que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, ni por abandono de la unidad; y, ampliándose la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados, se manda que -sin implicar liberación del titular-, los titulares de o-tros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título. están obligados al pago de los gastos y contribuciones.Una norma novedosa es la que establece que el reglamento de propiedad y administración puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios. En cuanto a asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente, el quórum y mayorías pueden lograrse más fácilmente, por adhesión. Se establece también una breve regulación de la asamblea judicial.Los subconsorcios quedan contemplados por ser una nuevo escenario. Son sectores con independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general; y cada sector puede tener una subasamblea, y puede designarse un subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los subconsor-cios constituyen solo una organización interna.Y, por último se agregan algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a quienes están por comprar en régimen horizontal.
Aquellos que estén interesados en leer el proyecto y los funda-mentos completos, les dejo un link donde podrán acceder a ellos:
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Fundamentos del Anteproyecto - Reforma Código Civil
Reforma Código Civil Argentino 2012
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Artículo de Opinión
En muchas de las consultas que recibo a diario, debo solicitar el Reglamento de Copropiedad del inmueble y a este requerimiento escucho un "cri-cri" del otro lado.
Algunos ni saben lo que es y otros no lo tienen, porque el dueño anterior, o el Administrador actual o su locador no se lo suministraron
Entonces, ¿qué podemos hacer al respecto? Para eso existe el Registro de la Propiedad Inmueble. Su función es registrar y dar publicidad respecto de la situación jurídica de los inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Sin embargo, sólo podrán solicitar los informes quienes tengan un INTERÉS LEGÍTIMO, es decir, el propietario y su cónyuge (solos o por separado), el acreedor hipotecario, el titular del usufructo, uso, habitación o servidumbre o también podrá estar firmada por un profesional (abogado, escribano, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador público, martillero).
El Reglamento de Copropiedad es una escritura pública que encuadra al edificio en el Régimen de Propiedad Horizontal. Entonces, lo primero es saber cuáles son los datos catastrales del inmueble, que están en la escritura pública del inmueble, pero si no la tenemos, entonces habrá que pedir un Certificado de Dominio en el RPI a fin de obtener esos datos.
¿Qué pasa si no tenemos el título de propiedad de nuestro inmueble?
Primero hay que determinar el origen del título: notarial o judicial. En el primer caso, si tenemos los datos del escribano que intervino, entonces nos dirigimos al Archivo de Protocolos Notariales y solicitamos una copia, pero si no tenemos esos datos, entonces habrá que pedir en el RPI un informe nº 6 y de ahí, sacar los datos ya sea del escribano o del juzgado interviniente. Si se obtuvo a través de un testamento, declaratoria de herederos, subasta judicial, etc, el juzgado que intervino expedirá una copia del testimonio a solicitud del interesado con asistencia de un letrado.
Ya tengo los datos de la escritura, ¿y ahora qué paso sigue?
Una vez que tenemos los datos catastrales, ya sea porque contamos con la escritura pública del inmueble o porque solicitamos el informe de dominio en el RPI o porque preferimos solicitar una copia de la misma en el Archivo de Protocolos Notariales, lo único que queda es, en ese mismo lugar, solicitar por nota firmada y certificada por escribano un testimonio del Reglamento de Copropiedad.
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Reglamento de Propiedad
Lamentablemente, fue noticia en todos los diarios y la televisión el aumento que se pretendía desde noviembre del año pasado y que impactó duramente en el bolsillo de todos, aún de los que ya habían pagado el importe anual.
Las razones expuestas para este desmesurado aumento fueron varias y vagas, entre ellas, que por muchos años (desde el 2008) no se había aumentado, que hubo una actualización en el valor de las propiedades en el mercado y por tal razón, era necesario también actualizar la tasa (y el impuesto inmobiliario), pero siempre el impacto y el precio de estos "olvidos" lo termina pagando el consumidor de un servicio que no puede ser peor.
Es claro que el único fin es meramente recaudatorio, pero así como se justificó la suba de la tarifa del subte, lo mismo se pretende hacer en este caso, siendo el aumento un 120% en vez de un 40%, como se esperaba a fines del año pasado.
No sé si todos saben que el valor que se paga depende, en gran medida, del valor que se le de al inmueble en el mercado influido por la cercanía a medios de transporte, servicios, espacios verdes y, por supuesto, las dimensiones que posea. Era una realidad que un departamento en Recoleta o Barrio Norte pagaban un impuesto inmobiliario inferior al que correspondía y que otros en barrios más humildes, triplicaban ese valor, pero si bien es necesaria una actualización considero imprudente hacerla sin dar la posibilidad de solicitar una exención al pago, previo a su implementación o abono.
Además, a todo esto se le sumó que los sistemas de cobro no contienen aún los nuevos códigos de barras, entonces, en muchos casos, el pago no era aceptado y el impuesto, lamentablemente, vence el 16 de este mes. Muchas denuncias se presentaron en Defensa del Consumidor debido a que el pago anual efectuado en enero y febrero era tomado "a cuenta" de la nueva actualización.
La información dada por el Gobierno Local no resulta veraz ni el cumplimiento posible al no estar el sistema preparado aún, a pesar de que el Gobierno asegura que se solucionará en menos de 72hs, por consiguiente, viola el artículo 42 de la Constitución Nacional y el artículo 46 de la Constitución de la Ciudad.
Este aumento no sólo perjudica a muchos propietarios sino también a los inquilinos que asumen el pago y cuya situación no está contemplada ni amparada por nadie.
¿Se acuerdan de las declaraciones de Horacio Rodriguez Larreta, en agosto del año pasado, respecto a estos posibles incrementos? El jefe de gabinete aseguraba que "se va a indexar la base pero no se va a aumentar la alícuola. No será para todos por igual, puesto que hay algunos que tuvieron un aumento importante hace cuatro años. Hay que hacerlo más progresivo. No se pretende recuperar el efecto de la inflación de un día para el otro..." Cuán cierto es ese dicho "las palabras se las lleva el viento", no?
¿Quiénes estarían exentos?
En este link podrán encontrar información importante para tramitar este beneficio.
¿Cómo se debe pagar el impuesto?
Las boletas que llegaron, además del jugoso aumento, no vinieron solas, sino acompañadas por varias otras que no se entiende bien para qué son y cuales hay que abonar.
Se debe diferenciar a aquellos que ya pagaron el impuesto anual y quienes vienen pagando cada dos meses. En el primer caso, hay dos opciones:
a) Cancelar nuevamente el importe anual - Se debe abonar la BOLETA COMPLEMENTARIA A o CUOTA 13 - Esta boleta incluye el importe anual con el aumento, menos lo abonado, resultando un importe a abonar con un 20% de Descuento por pagar por adelantado;
b) Pagar las cuotas mensuales - Se debe abonar la BOLETA COMPLEMENTARIA B o CUOTA 91 - Esta boleta incluye el importe con el retroactivo por el aumento, período enero - abril, menos lo abonado hasta ahora, resultando un importe con un 10% de Descuento por pago a término.
Quienes venían pagando cada dos meses, entonces, también tienen dos opciones:
a) Abonar el retroactivo por el período enero - abril que lo recibieron en una BOLETA COMPLEMENTARIA UNICA, que se le restó lo que ya pagaron. Además, deberán abonar otras dos boletas que recibieron: una corresponde a MAYO con un 10% de Descuento por pago a término y la otra a JUNIO, con el importe que deberán abonar de ahí en adelante, POR MES.
b) Abonar el incremento PERO en un plan con facilidades de pago, en 10 cuotas mensuales y consecutivas sin interés. Para adherirse, se deberá entrar en www.afip.gov.ar
Cualquier duda, no dude en dejar su comentario que trataré de responderla a la brevedad.
Aumento del ABL, y ahora...qué?
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Noticias
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Derechos y Obligaciones
