Hola a todos!
Todo éste año pasé en mi Edificio por el fastidio de estar sin gas (se cortó en diciembre del 2017 y lo recuperamos en octubre de éste año) y no sólo tuve que comprar un calefón eléctrico y una cocina eléctrica con 2 anafes (recomiendo la de ATMA), gastando más plata en poner en orden el sistema eléctrico del departamento, sino que además tuve que lidiar con los cortes de luz que me dejaban también sin agua.
Fue un año complicado que terminó con el fallecimiento de mi papá, con tan sólo 70 años, y mi corazón el 5 de diciembre pasado se me partió en mil pedazos. Ésta será mi primera navidad sin él y su sentido del humor. Un golpe duro realmente.
A pesar de los malos momentos, luego de varios días sin poder hacer casi nada más que ir a trabajar y respirar para seguir viviendo, empecé a recibir consultas que me preguntaban si quizá sabía qué hacer ante un corte de gas y decidí hacer una GUÍA PASO A PASO, bastante simple y orientativa, con la colaboración de EMPRESA LA FAMILIA que me brindó info como gasistas matriculados.
Espero les resulte útil y agradecía sus comentarios. Si quieren aportar más info para enriquecer el material será bienvenido!
Felices Fiestas!
Dra Orueta Cossi, María de las Mercedes.
I
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Partes Comunes
¿Se acuerdan del artículo que escribí el 15 de junio sobre el Consejo de Propietarios? Empecé a analizar el artículo 2064 del CCyCN, su inciso "a", y les dije que iba a escribir más #TIPS para quienes tienen esa tarea a su cargo. Llegó el día! Volvemos a ese artículo, pero el inciso "B" nos dice que dentro de las atribuciones que tiene ese órgano está la de "controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio". ¿De qué se trata ésto?
Estarán pensando que quién debe hacer esa tarea es el Administrador, y no el Consejo de Propietarios, pero entonces porqué se le asigna ésta tarea? La respuesta es simple: es un órgano de contralor, por consiguiente, su tarea es estar atento a que la plata del Consorcio se use para aquello que se decide y para cumplir con las obligaciones que pesan sobre todos. Preguntémonos lo siguiente: ¿de quién es el principal interés en que ese dinero cumpla su cometido? ¿Del Administrador? Debería serlo, verdad.....pero no.....porque van y vienen.....en cambio las deudas pesan sobre quienes lo designan.
El Consejo de Propietarios es un intermediario, un nexo también, entre quien cumple muchas funciones primordiales y quienes confían en que el barco se va a mantener a flote, porque si se hunde, nos hundimos todos. Mucho se dijo sobre éste inciso y, como todo, se exageró bastante. El Consorcio es una persona jurídica privada desde que se lo reformó en el 2015 pero no significa que el Consejo, como órgano de contralor, tenga la misma responsabilidad o pese sobre ellos las mismas consecuencias que en el caso de una Sociedad Anónima o una Sociedad de Responsabilidad Limitada.
Se ha dicho que a raíz de éste artículo, quienes son miembros del Consejo, ante un problema de plata, por no cumplir con esa tarea y advertir que había un mal manejo de los fondos, tenían la misma responsabilidad que quien cometía el delito. No es así. La figura jurídica está dada en virtud de la responsabilidad ante terceros y se deriva de un fallo que hubo hace muchos años en el cual se le dió esa imagen jurídica para que el Consorcio respondiera como un todo.
Muchas aseguradoras han aprovechado ésta "novedad" para lanzar seguros para miembros del Consejo de Propietarios, incentivando un poco la locura de que hay una real responsabilidad. No existe ésto, salvo que hayan tenido una participación demostrable en ese mal manejo de dinero.
Por consiguiente, ¿qué aconsejo en éste caso? A cada Consorcio que voy les recomiendo que si hay un Consejo de Propietarios, participen activamente en el control de las finanzas haciendo reuniones mensuales o cada 3 meses, con un libro de actas propio de ese órgano, para dejar registrado cada control que se hace. Revisar los papeles, pagos, facturas, etc y dejar asentado con firma de los miembros y del Administrador todo aquello que se verificó. No cuesta mucho realmente. Verdad?
Si bien ese libro no es obligatorio por ley, y ya existe un libro de Administración dónde se debería registrar todo lo que se gasta e ingresa en el Consorcio, que pasa de mandatario en mandatario, no está de más y cumple la función que nos dice el artículo.
Nos veremos en un próximo artículo con más #TIPS para quienes forman parte del Consejo de Propietarios! No se olviden calificar y dejar sus comentarios!
Gracias!
Dra. ORUETA COSSI, María de las Mercedes.
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Derechos y Obligaciones
Hace casi 2 meses, para ser exactos el 13 de julio, que la Agencia de Protección Ambiental (APRA) determinó que queda en poder de la Asamblea de Copropietarios decidir sobre la periodicidad en que se efectuará la desinfección de las partes comunes y las unidades funcionales.
El ARTÍCULO 1 de la RESOLUCIÓN 245/APRA dice: "Establécese como responsabilidad del consorcio, a través de su administrador, la desinfección y/o desinfestación de los espacios comunes y unidades funcionales de los inmuebles sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, quedando la periodicidad sujeta a determinación de la asamblea de consorcistas y copropietarios".
Sin embargo, se advierte que si bien se pretende ahorrar en éste "gasto", también se deberán mantener el Consorcio "limpio y conforme a las normativas de salubridad pública", por consiguiente, querer ahorrar en ésto implicarían mayores problemas si no se toma con seriedad el control de las plagas.
Es de destacar que se considera falta grave la inobservancia a éstas normas y las multas impuestas oscilan entre los $2600 pesos y los $26000 y el Estado local se reserva, en casos extremos, el derecho de intervenir de oficio para preservar la salud y salubridad pública.
Ésta normativa está orientada a que es imposible determinar un criterio único en cuanto al control de plagas en cada Consorcio y por eso la delegación efectuada en éstos para su proceder, estimando que el costo mensual está entre $1800 y $2200. En la Ciudad existe un registro de empresas que realizan la desinfección y desinfectación pudiendo dar consejos sobre la frecuencia según las necesidades reales de cada Edificio.
Recordemos que éste plan de ahorro de expensas son 14 medidas de las cuales, hasta el momento, se implementaron sólo 3, a saber:
1) La eliminación del LIBRO DE DATOS PERIÓDICOS que se consideró redundante.
2) Supresión del CERTIFICADO DE EDIFICIO SEGURO dado que trabajaba con certificados específicos ya existentes e implicaba un costo anual entre $12.000 y $14.000
3) Actual medida: eliminación de la obligatoriedad mensual del tema tratado en éste artículo.
Se espera que otra de las medidas a tomar sea el llamado a licitación de la plataforma CONSORCIO PARTICIPATIVO, el lanzamiento de una cuenta corriente gratuita, un control más agudo de la limpieza de los tanques de agua (control anual en vez de semestral y primero un análisis del agua antes de desperdiciar millones de litros) y se aspira a flexibilizar los controles de los matafuegos, ascensores y calderas.
¿Qué piensan sobre ésta decisión? Espero sus comentarios!
Saludos!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes
(ABOGADA - CPACF)
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Partes Comunes
En lo que va de éste año, los Encargados de Edificio recibieron un aumento del 3,8% en Enero, un 8% en Abril y en Junio la 1era cuota de 2000 pesos de los 6000 pesos acordados. A ésto hay que agregarle que el pasado 17 de Junio la FATERyH, la CAPHyAI, el AIERH y la UADI acordaron otro aumento salarial del 13% que se cobrará en 4 tramos, quedando el esquema de la siguiente manera:
AÑO 2018:
ENERO = 3,8%
ABRIL = 8%
JUNIO = $2000
AGOSTO = 4% (otorgado antes) + 4% (otorgado en Junio) + $2000
OCTUBRE = $2000
NOVIEMBRE = 3%
AÑO 2019:
ENERO = 3%
FEBRERO = 3%
Es de destacar, que TODOS los aumentos se hicieron tomando en cuenta la escala salarial de éste año llegando a un 27,66% en promedio anual de aumento. Asimismo, se acordó pasar la cláusula de "revisión" de diciembre de éste año a febrero del 2019, tratándose en MARZO un nuevo aumento para el sector.
En lo que llevo asesorando, creo que pocas veces a éste gremio se les otorgó aumentos considerados "pobres" como a otros sectores de los trabajadores. Éstos aumentos son acordados sin tomar en consideración las posibilidades de cada Consorcio, resultando siempre un aumento importante de expensas, que quizá para algunos es menor, pero para Edificios de pocas unidades funcionales son realmente una pesadilla, considerando los aumentos en otros servicios, como la luz, el gas y el agua.
Ojalá que en algún momento, las paritarias puedan contemplar una escala de unidades funcionales para que sea más equitativo el reparto, puesto que ya hace mucho se toman las categorías de edificios. Es una idea que, esperemos, llegue a oídos de quienes pueden generar un cambio al respecto.
Encargados de Edificio: Otro aumento más!
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Noticias
Hola a todos!!
Seguramente, muchos de Ustedes que siguen éste blog hace ya bastante tiempo, o que quizá HOY ingresaste aquí y lo descubriste, no están muy al tanto de las NOVEDADES que éste año pude relanzar, entre ellas, los EBOOKS GRATUITOS a través del NEWSLETTER del blog.
Es un material EXCLUSIVO para quienes quieren recibir algo EXTRA, además de los artículos informativos de ésta página, y que por ser tan especiales para mí (debido al trabajo que me lleva redactarlos y pensarlos, haciendo consultas con quienes me siguen tanto acá como en mis otras redes sociales) deseo que los pueda disfrutar sólo aquellos que van a ver el valor real: el conocimiento contenido en ellos, la experiencia de años de dedicarme a ésto y el trabajo colaborativo con otros profesionales del rubro.
Sin embargo, he recibido emails que me piden POR FAVOR acceder a ese material, porque quizá se perdieron alguno y recibieron el último que los dejó sorprendidos. Por consiguiente, he decidido que aquellos que quieren acceder a éstos 3 ebooks de valor único me lo hagan saber enviando un mail y reclamándolos. Así de simple. Sin vueltas.
¿De qué se tratan éstos ebooks?
1) "Expensas que Descompensan" = Fue el 1ero que lancé. Es una guía básica para entender las liquidaciones de expensas. Te explico de qué se tratan y te cuento mi experiencia cuando tuve que ponerme a analizarlas. Más adelante haré un material que dará info más completa.
2) "3 Casos Reales de Propietarios con Soluciones Reales" = Cómo abogada me involucré en muchos casos. En ésta oportunidad les comento 3: a) Ruidos (realmente) molestos; b) Negociación de Deudas de Expensas; c) Remoción del Administrador (que no se quería ir!). Analizo el rol del Consejo y te doy tips muy útiles.
3) "10 Claves para una Administración eficaz (PARTE I)" = Junto con Daniel Sanchez Rivera (Adm. de Cons) armamos éste #megaebookgratuito cuya primera entrega aborda temas como la inscripción del Consorcio, el sistema MIS EXPENSAS, el control de los aportes del Encargado, cuáles son los libros obligatorios y qué es el Reglamento de Propietarios y cómo conseguirlo. Infaltable!
Si REALMENTE te interesa tener ésto, lo único que tenés que hacer es enviarme un email a asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar con el asunto "Quiero mis Ebooks" y me decís cuáles querés o los 3! Nada más. La recepción de ese email hace que, además, te agregue a la lista de suscriptos al NEWSLETTER ya que, de lo contrario, no podrás recibir el próximo material que lance.
Si quizá NO TE INTERESA RECIBIR ÉSTE MATERIAL pero querés conocer otras opciones que te ofrece el NEWSLETTER, te invito a que ingreses aquí y completes la suscripción eligiendo EXACTAMENTE lo que querés recibir. Es también muy simple. Libre de SPAM además, sólo te va a llegar lo que querés recibir. NO ES GENIAL?
Espero los disfrutes y no te olvides de llenar la encuesta de opinión al finalizar tu lectura ya que para mí vale más de lo que te imaginás!
Muchas Gracias a los que me siguen y comentan!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
3 EBOOKS que no te podés perder! Descargalos gratis!
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El 28 de Junio, en una sesión ordinaria, con 44 votos afirmativo y 14 abstenciones, se sancionó el proyecto de ley que crearía un nuevo sistema digital y gratuito destinado, en teoría, a un mayor control de los Consorcios.
El texto sancionado obliga a que toda persona humana o jurídica que administre un consorcio se incorpore a esta plataforma web, donde se podrá liquidar expensas, verificar los vencimientos del edificio, realizar reclamos, comunicarse entre copropietarios, visualizar presupuestos y calificar la gestión del administrador, entre otras funciones.
Se debe aclarar que el uso de la plataforma es opcional para los consorcistas pero es OBLIGATORIA para el Administrador y, se supone, no debería generar gastos extras, pero la realidad es que implica un mayor trabajo de carga para el Administrador que se verá reflejado en las expensas con un incremento.
En mi opinión, parece que el gobierno porteño no está al tanto de que muchos de los 200.000 Edificios que componen Capital Federal carecen de Administrador porque jamás se les ocurrió contratar uno o son muy chicos y resultaría realmente "al pepe" pagar por algo que entre ellos funciona de una determinada manera hace mucho. Por el otro lado, nos olvidamos que una plataforma como ésta, tan grande, con tantas herramientas, si colapsa sería un desastre y el gasto para mantenerla funcionando será enorme, lo que no garantiza que realmente sirva.
Actualmente el RPA (Registro Público de Administradores) recibe denuncias y la mayoría son desechadas y muy pocas terminan en una sanción, más allá que se informa que durante lo que va del año se recibieron 500 denuncias y un poco más de la mitad terminó en una multa por no llegar a un acuerdo en la conciliación.
Aún ésta ley no fue REGLAMENTADA así que, por el momento, es una simple expresión de deseo, como lo fue la ley que intentaba crear un Registro Público de Administradores en la Provincia de Buenos Aires pero hasta el día de hoy no fue reglamentada y, por lo tanto, se desaprovecha una herramienta valiosa para el control de los Administradores de Consorcios.
Habrá que esperar hasta la concreta implementación de ésta APP y recién ahí, podremos sacar conclusiones reales pero....USTEDES QUÉ OPINAN?
SALUDOS!
DRA. ORUETA COSSI, MARIA DE LAS MERCEDES.
Consorcio Participativo YA es LEY
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Consorcio de Propietarios
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Noticias
Hola a todos nuevamente! 😃
En ésta oportunidad, y tomando en cuenta una consulta que tuve la semana pasado con unos miembros de un Consejo de Propietarios, les voy a dar algunos TIPS que creo pueden ser útiles para que las tareas que establece el artículo 2064 del CCyCN que espero les resulte útiles.
Empecemos con el inciso A que establece "convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo" y que no resulta una tarea menor y muchas veces se duda de cuándo se puede y cuándo no y si el Administrador no lo hizo entonces porqué no lo hizo si debe hacerlo y bla bla bla....que se torna en una especie de locura innecesaria jajaja.
Tenemos que recordar que el Administrador es un mandatario del Consorcio y que éste es su mandante, por consiguiente, no le demos el lugar inverso ni el protagonismo equivocado esperando que todo lo haga él. No es así. Además, el Consejo está para ser un puente entre los propietarios y el Administrador y es un órgano que a partir de la reforma del 2015 adquirió una gran importancia en muchos temas que antes no tenía.
El artículo parece como muy general, pero dice claramente que esa función la tiene el Consejo cuando el Administrador omite hacerlo, y cómo sabemos eso?? Es simple!!! Supongamos que hicimos una Asamblea y se trataron varios temas, entre ellos, por ejemplo, que se decidirá un presupuesto para un trabajo y en el Acta se deja expresamente que el Consejo buscará presupuestos además de los otros propietarios y que para decidir se convocará una Asamblea en tantos días o en una fecha determinada. Se acerca la fecha y nadie convoca, entonces es el Consejo el que debe hacerlo. Mucho más si es un tema de suma importancia para el Consorcio, como por ejemplo, hay corte de gas y se debe decidir quién hará el trabajo. No se puede demorar!!!
Se comete el error siempre de esperar que el Administrador haga algo, pero si hay un Consejo Activo hay que aprovecharlo y mover las cosas, no aguardar, porque el Administrador no es el Capitán del barco.....nooooo....entonces no le demos un control sobre el barco que de tenerlo, quizá lo hunde!!! Seamos responsables con las acciones que tomamos y, muy importante, seamos claros en las actas de Asamblea en relación a lo que esperamos que haga o no haga porque sino, en base a qué reclamamos??? Escriban más mierda!!! (ups! perdón....)
Quiero que sepan que convocar a una Asamblea, que es el órgano de decisión del Consorcio, no es algo menor. Debe estar bien redactado. Ser claros ya que al verla tenemos que saber de qué se hablará y tomarse la molestia de repartirla, de que todos la reciban, inquilinos o propietarios. Nos quejamos porque nadie va y muchas veces es verdad, la gente no vive ahí, hay muchos inquilinos, los propietarios no se interesan, son pocos los que siempre van, pero un Consorcio bien organizado puede funcionar mucho mejor. Cómo se logra?? Participando. Ocupándose. No quejándose tanto y haciendo más. Les aseguro que es posible mejorar un poco. Ninguno será perfecto, pero he visto que muchos con algo de asesoramiento legal y voluntad logran mucho más que antes.
Para concluir con éste primer tip (podrán esperar por el resto?) sólo les quiero decir que a veces pensamos que ser parte de un Consejo es perder el tiempo y no es así. Es tiempo que se invierte en que el lugar en el que vivimos no sea una pesadilla y que las cosas se hagan bien, evitando problemas porque nos ocupamos de que eso no suceda. Así que si sos miembro de un Consejo, TE FELICITO!!
Ojalá éste tip les ayuda a clarificar algunas cosas!!
Saludos! Hasta la próxima!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
Sos miembro del Consejo? Anotá éstos tips!
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Consejo de Propietarios
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Derechos y Obligaciones
Hola a todos nuevamente!
El título de éste artículo parece algo IMPOSIBLE porque si mal lo recuerdo, allá en el 2007, se había modificado el artículo 4.8.8 del Código de Edificación Urbana que trataba de la vivienda del encargado y se había ampliado su capacidad a un 3 ambientes mínimo para los edificios que se construyan de ahí en adelante. Se acuerdan?
Ésto fue posible gracias al artículo 1 de la ley 2428 de ese año que dispuso:
Por consiguiente, que se piense en un Edificio NUEVO sin una portería o vivienda para el Encargado es algo que no tiene mucho sentido, ya que se eliminaría una de las categorías, a saber, la de "Encargado de Edificio permanente con vivienda", pero además, aquellos edificios que se construyan sin ésto también no le proporcionarán a quienes trabajen en ellos una ayuda en cuanto a "su vivienda", es decir, tendrán que vivir en OTRO LADO y pagar alquiler y demás. La realidad es que ser encargado de Edificio no te hace millonario pero al menos tenés una vivienda y no pagás alquiler o gastos como otros empleados, lo cual resulta una ventaja, o me equivoco? Sin embargo, siguen representando un gasto IMPRESIONANTE en las expensas pero altamente necesarios y, en mi opinión, una empresa de limpieza no los puede sustituir, ya que en un momento de urgencia son ellos los que vienen en auxilio, no la empresa de limpieza.
La novedad, es que el 20 de Abril de éste año nuestro Jefe de Gobierno Horacio Rodriguez Larreta propuso a la Legislatura Porteña que se reemplace a la "portería" por un "vestuario" ?????? con baño y duchas, obbbviaaameeennnteeee, incluyendo ésto en la modificación al Código de Edificación Urbana.
Ésta posible modificación sería algo como una sala comedor para el personal del Edificio, muy parecido a las empresas en mi opinión, siendo su superficie mínima de 0,5% del total de la superficie construída con un MINIMO de 4,2 m2 y deberá estar comunicado con un medio de salida. Asimismo, deberá contar con las condiciones mínimas de salubridad que establece el artículo 3.5.1 del mismo Código.
¿Qué les parece a Ustedes ésta modificación? ¿Quizá con ésto se espera que realmente bajen más las expensas? Considero que no es algo que pueda influir en el pago de expensas ya que el gasto de remuneraciones y aportes se tendrá igual y es el que realmente pesa. También creo que no contar con una persona que pueda ayudar en ciertas ocasiones es un punto en contra. Seamos sinceros, alguno de Ustedes saben qué hacer en caso de que se rompa un caño principal? ¿Dónde está la llave? Y si se corta la luz, alguno sabe cómo apagar la bomba para que no se queme? Quizá algún vecino sabe de todo ésto pero y si no lo sabe nadie o justo no está quien sabe? Es algo para pensar.
Mientras tanto, quedaremos a la espera de éste proyecto y su resultado pero a quién de Ustedes les podría resultar vivir en un Edificio sin portería? Tengan en cuenta que ésto no aplica para los Edificios que ya la tienen sino para los nuevos, reitero!
Espero les haya servido ésta info y nos leeremos en el próximo artículo!!!
Saludos!!!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
El título de éste artículo parece algo IMPOSIBLE porque si mal lo recuerdo, allá en el 2007, se había modificado el artículo 4.8.8 del Código de Edificación Urbana que trataba de la vivienda del encargado y se había ampliado su capacidad a un 3 ambientes mínimo para los edificios que se construyan de ahí en adelante. Se acuerdan?
Ésto fue posible gracias al artículo 1 de la ley 2428 de ese año que dispuso:
Modifícase el artículo 4.8.8. del Código de la Edificación el que quedará redactado de la siguiente manera: "Todo edificio que conste de quince (15) o más unidades, o supere los ochocientos (800) metros cuadrados (de superficie computable según parámetro FOT) o tenga cuatro (4) o más pisos, deberá poseer una vivienda destinada al encargado del edificio que cuente como mínimo de una sala común (o comedor), dos dormitorios, baño y cocina con dimensiones de acuerdo al art. 4.6.3.0.
La vivienda del encargado deberá contar con los mismos servicios centrales, de confort y necesidad que las restantes unidades sin perjuicio de la obligatoriedad que se establece en el art. 4.8.2.1., y en ningún caso podrá tener más ambientes que la unidad funcional de mayor tamaño.
La novedad, es que el 20 de Abril de éste año nuestro Jefe de Gobierno Horacio Rodriguez Larreta propuso a la Legislatura Porteña que se reemplace a la "portería" por un "vestuario" ?????? con baño y duchas, obbbviaaameeennnteeee, incluyendo ésto en la modificación al Código de Edificación Urbana.
Ésta posible modificación sería algo como una sala comedor para el personal del Edificio, muy parecido a las empresas en mi opinión, siendo su superficie mínima de 0,5% del total de la superficie construída con un MINIMO de 4,2 m2 y deberá estar comunicado con un medio de salida. Asimismo, deberá contar con las condiciones mínimas de salubridad que establece el artículo 3.5.1 del mismo Código.
¿Qué les parece a Ustedes ésta modificación? ¿Quizá con ésto se espera que realmente bajen más las expensas? Considero que no es algo que pueda influir en el pago de expensas ya que el gasto de remuneraciones y aportes se tendrá igual y es el que realmente pesa. También creo que no contar con una persona que pueda ayudar en ciertas ocasiones es un punto en contra. Seamos sinceros, alguno de Ustedes saben qué hacer en caso de que se rompa un caño principal? ¿Dónde está la llave? Y si se corta la luz, alguno sabe cómo apagar la bomba para que no se queme? Quizá algún vecino sabe de todo ésto pero y si no lo sabe nadie o justo no está quien sabe? Es algo para pensar.
Mientras tanto, quedaremos a la espera de éste proyecto y su resultado pero a quién de Ustedes les podría resultar vivir en un Edificio sin portería? Tengan en cuenta que ésto no aplica para los Edificios que ya la tienen sino para los nuevos, reitero!
Espero les haya servido ésta info y nos leeremos en el próximo artículo!!!
Saludos!!!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
Edificios Sin portería?
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Consorcio de Propietarios
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Noticias
Hola a todos nuevamente!
En ésta oportunidad se me dió por escribir sobre algo que ha sonado mucho en éstos últimos meses y se llama CONSORCIO PARTICIPATIVO....pero.....¿De qué demonios se trata ésto? ¿Suena lindo el nombre, no? ¿Lo será? La idea de éste articulo es dar una opinión sobre ésto y explicarles obviamente de qué se trata.
El GCBA lanzó en septiembre del 2017 un proyecto de ley que incluiría una plataforma web donde no sólo los consorcistas podrían realizar sus Asambleas de manera online sino además cargar toda la info del Consorcio. Ésto en principio suena.....digamos.....interesante pero hay que aclarar que la Propiedad Horizontal es parte del derecho privado y, por lo tanto, que el Estado tenga acceso a él sería algo invasivo a la privacidad de quienes son titulares de ese derecho, es decir, los Consorcios.
Este proyecto de ley haría OBLIGATORIO (no optativo) la carga de toda esa info privada en la plataforma online.....y mi pregunta sería.....¿A Usted le interesa que el Estado sepa que éste mes no pagó las expensas? ¿O los servicios de lujo que tiene el Consorcio? ¿O la magnitud de gastos que hay? En mi caso, no me interesa.....es un exceso en el control que estaría ejerciendo el Estado y dentro de un ámbito que no le corresponde además.
Además, la mayoría de los Consorcio ya tiene una plataforma para procesar sus liquidaciones de expensas que es paga, lo cual también habría que hacer una doble carga de información, lo que llevaría quizá a los Administradores a exigir aumentos en sus honorarios por éste "doble trabajo".
Imagine el Acta de una Asamblea cargada en la plataforma de manera online. Considere que cada Consorcio tiene "su manera de hacer las cosas" y no todos los Edificios cuentan con un Administrador de Consorcio o libro de actas o papeles en orden......¿qué vecino se haría cargo de éste trabajo? ¿Usted quizá? La idea del Jefe de Gobierno es hacer el trabajo administrativo más "transparente y participativo" porque cree que es una "caja negra" en la que no se sabe qué pasa....mmm.....¿quizá ese interés es mayor por parte del Estado que de los Consorcistas?
¿Sabías que hay más de 47 mil Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires? También hay muchas empresas que proveen a ellos de plataformas pagas para hacer ésta carga de expensas y comprobantes de pagos, lo que significaría éste proyecto y ésta plataforma gratuita una "competencia desleal" y un monopolio por parte del Estado de ese servicio.
Es MUCHA LA INFO que se permitirá cargar en la plataforma que propone el Estado, desde comprobantes de pago de aportes, sueldos, presupuestos, expensas, actas de asamblea, pólizas de seguro, entre otras cuestiones que debe llevar en orden el Administrador y que actualmente no todos cumplen con ese orden (hay que ser realistas, no todos son ordenados) y también permitirá votar al Administrador en su gestión para que los "mejores" reciban ese aval por parte de sus administrados. Una especie de ranking online que contará con la info de su matrícula, que deberá estar actualizada y vigente.
¿Cuánto costó esto? Unos 20 millones de pesos que los aportó el BANCO CIUDAD y que será el ÚNICO habilitado para ofrecer a los Consorcios servicios bancarios y sus cuentas para depósito de las expensas. Recordemos que si éste proyecto de ley se hace realidad y es OBLIGATORIO, éste banco será el que OBLIGATORIAMENTE deban elegir los Consorcios para manejar su dinero.....y si bien cada propietario podrá ver la info de la cuenta y sus movimientos......¿no les parece mucho?
Asimismo, ésta plataforma permitirá tener un chat interno y una especie de ticket de reclamo por problemas que haya, como un libro de quejas y si bien se garantiza la protección de los datos que se carguen, no olvidemos que éste control por parte del Estado puede ser bastante invasivo, más allá de algunos detalles que hacen a ésta plataforma un tanto diferente y completa.
En la actualidad, es Defensa del Consumidor quién se encarga de recibir las quejas de los vecinos hacia los Administradores en las diferentes comunas. Se ofrecen también mediaciones pero sin la asesoría legal adecuada, muchos vecinos han ido y no han obtenido una respuesta adecuada. La sede del RPA se encuentra en el Edificio Cervantes, en Juan Domingo Perón 3175 PB, con un horario de atención de lunes a viernes de 10hs a 14hs.
¿Y qué pasa con los Inquilinos? ¿No van a participar? El proyecto no los incluye, y representan un gran número de personas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pero quizá si el propietario le da las claves de acceso al sistema, podría tener una cierta "vigilancia" de lo que ocurra aunque no pueda participar activamente.
Podrán muchos colegas decir que no se están vulnerando directamente garantías constitucionales en relación a la privacidad de los datos que obliga la ley 5454 de CABA, pero a la larga, como todo sistema, no es perfecto y generar un control es evidente, quizá no público, pero sí privado por parte del Estado, ya que él la crea para poder contar con esa información, de forma monopólica además.
Por último, les dejo el link para que puedan leer el proyecto y sacar sus propias conclusiones: Consorcio Participativo - Proyecto
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Derechos y Obligaciones
Las redes sociales son maravillosas. Hoy "descubrí" que por facebook se trasmite en vivo y sé que muchos se estará matando de la risa al leer ésto pero gracias a eso pude responder una consulta que les paso a explicar:
Una oyente de "CONSORCIO DE RADIO" (programa que podés escuchar todos los miércoles de 20hs a 21hs por RadioCV y que hago junto a Daniel Sanchez Rivera hace ya 5 años) en la trasmisión en vivo nos planteó una consulta muy interesante (y rara al mismo tiempo) que no puedo dejar de contarles. Resulta que ella es propietaria y en su unidad el Consorcio tiene que hacer arreglos pero el Consejo decidió unilateralmente que los horarios para los mismos serán de 9hs a 13hs y de 15hs a 17hs. Sí....es raro, no?
Si revisamos la normativa no existe artículo que diga que tiene esa facultad pero hay muchos que se la creen demasiado y toman ese tipo de decisiones ridículas en mi opinión perjudicando al resto, obviamente. Entonces, qué se puede hacer? Además, el Administrador se sumó a ésta decisión como si fueran entre todos una especie de culto o secta maquiavélica....causando la desesperación de la propietaria que ve su unidad deteriorarse cada días más.
En primer lugar, aún si una Asamblea hubiera dispuesto esta tontería, no va a evitar que se produzca el arreglo, porque éste tipo de cuestiones se pactan entre todas las partes involucradas, no se imponen unilateralmente.
En segundo lugar, la negativa a realizar los arreglos porque la propietaria EN ESE HORARIO NO PUEDE la obliga no sólo a ponerse en gastos para intimarlos fehacientemente, sino también a que el daño sea mayor y el gasto por parte del Consorcio termine siendo cada vez más grande.
Por último, si USTED, que está leyendo ésto, es parte de un Consejo, no tome decisiones tan.......inadecuadas para el interés general como ésta. Si es propietario y tiene un problema cuya solución no llega, no pierda tiempo y mande una carta documento. Como abogada siempre dije a quienes me consultan que no hay que serlo para poder escribir una intimación de ese estilo. Reconozco que la intervención de un letrada le da quizá otra importancia y a veces escuchan un poco más (ojalá no me maten mis colegas por decir ésto) pero primero intente por su lado, y si REALMENTE prefiere que un abogado la redacte, puede contactarme.
En conclusión, el Consejo de Propietarios no posee facultades como ésta. No puede DECIDIR si su unidad se la arreglan en tal o cual horario y si a USTED no le queda cómodo, y bueno...............una pena. No! Por favor! También se aplica a muchas otras decisiones que parece que con la nueva normativa creer tener la potestad de tomar sin consultar o hacer Asamblea.
Espero éste mini artículo les haya ayudado a todos y no se olviden de todos los miércoles escuchar CONSORCIO DE RADIO y hacer en VIVO sus consultas! Hasta la próxima queridos lectores!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
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Unidad Funcional
El Consejo de Propietarios, o de Administración, siempre fue un cero a la izquierda. Seamos honestos. A quién le interesa ser parte? Acaso quienes van a la Asamblea (los pocos que van generalmente) sienten que es un honor ser miembros del Consejo? La verdad que NO. Entonces porqué el nuevo Código Civil y Comercial le da un protagonismo diferente? Habrá alguna otra intención?
En éste artículo vamos a empezar a analizar éste rol y dejar en claro algunos MITOS en relación a su papel en el Consorcio para ubicarlo en el lugar que le corresponde y, además, dar algunos consejos prácticos.
En primer lugar, el Consejo es un Órgano de Control de la Administración. En mi rol de abogada siempre escucho quejas y más quejas y más quejas respecto a que el Administrador no hace ésto o aquello pero en muy pocos Edificios mueven la cola de sus sillas, dejan de ver la novela y se organizan para formar éste mecanismo que, con un poco de voluntad, funciona y puede ser una gran ayuda para evitar muchos desastres.
En la vida real, y con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, parece que todos empezaron a tener miedo de ser parte de éste órgano porque creen que pueden terminar con los bienes embargados y bla bla bla....entonces, la solución es sembrar el miedo (algunos Administradores lo hacen bien) para evitar que la gente se involucre. He ido a algunas Asambleas y presenciado, varias veces, al momento de nombrar a los nuevos miembros del Consejo, que el Administrador hace una "aclaración" de las nuevas disposiciones y desliza ese fantasma inexistente sólo para evitar que un grupo de propietarios le controle lo que hace.
No pasa NADA si sos miembro del Consejo. Tu función será el control financiero y económico pero se debe aclarar que el Consorcio no es una Sociedad, una S.A o una S.R.L, y si bien se lo caratula como PERSONA JURÍDICA PRIVADA, eso no quiere decir que si el Administrador roba o estaba y existe un Consejo la culpa sea también de ellos. Éste tema, de todos modos, lo voy a desarrollar en otro artículo. En principio quedate con ésto. Respirá profundo. Que no te intimiden.
Lo que me interese que te quede BIEN CLARO es que el Consejo de Propietarios puede ser una herramienta para evitar que el Administrador se tome atribuciones que no le correspondan, deje de pagar cuentas importantes para todos, y hasta se puede llevar un control de lo que se hace y deja de hacer para luego, ante cualquier queja, tener eso para demostrar que las cosas se hicieron bien.
Recomiendo SIEMPRE cuando me consultan miembros de que lleven un LIBRO DE ACTAS y que se reúnen cada 3 meses con el Administrador y revisen los pagos que se hacen y registrarlo en ese libro. No es obligatorio, PERO REALMENTE FUNCIONA Y SIRVE a los efectos de la presentación del Balance General en la Asamblea Ordinaria. Siempre salta alguno que pregunta "y el Consejo se ocupó de ver si los gastos están bien o no?". Créanme, lo sé! Reunirse y que firmen todos los miembros con el Administrador en ese libro que chequea los aspectos más importantes en ese tiempo EVITA problemas. Se registra TODO en ese libro: si pagó, si no pagó, porqué no lo hizo, cuánta plata hay, qué falta pagar, qué problemas hay que atender y plantear en una Asamblea, etc. etc. etc.
Entonces, mi intención es hacerte ver que formar parte del Consejo no es tiempo perdido, todo lo contrario, puede servir para evitarte muchos dolores de cabeza. Enterarte que el Administrador dejó de pagar los aportes del Encargados por falta de plata.....y listo......eso......ya es un gran problema. No se refleja en las expensas esa falta de pago, sólo se informa en una Asamblea o al Consejo si éste lo solicita y están organizados. El ejemplo que doy es uno de muchos más que me ha tocado solucionar y no es fácil. El Encargado es un gran GASTO para todos los Edificios y si encima quien maneja el dinero "DECIDE" que no va a pagar sus cargas sociales y aportes.......NI TE CUENTO LO QUE ESO PUEDE GENERAR!!!!!
Mi mejor consejo es que SIEMPRE TE INVOLUCRES. No estás viviendo en una isla vos solito sino en una "mini comunidad" y lo que pase te debe importar porque la plata no crece en las palmeras (para algunos quizá si...jaja) y hay que cuidarla, evitar gastos de más. Pensalo.
HASTA LA PRÓXIMA QUERIDOS LECTORES!
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Las expensas son (y serán) siempre la mayor carga que tiene que afrontar tanto los propietarios como los inquilinos (y el Consorcio en general). Todos sabemos que el gasto más importante son los empleados que pueda tener y, generalmente, el atraso en el pago hace que se termine acumulando una deuda que resulta imposible de pagar (o de llegar a un convenido de pago). En el antiguo Código Civil, el artículo 4027 inc 3 establecía un plazo de prescripción de 5 años. Qué quiere decir ésto? Que sólo podían reclamarme una deuda por expensas HASTA 5 años atrás. Por ejemplo: si mi deuda inició en el 2010....sólo voy a pagar desde hoy hasta el 2013. Se entiende? Es simple realmente, porque la carga pesa sobre el Consorcio, el iniciar la demanda, y como dice el dicho "Cocodrilo que se duerme, termina como cartera", aunque en éste caso, si el Consorcio a través de su Administrador no inicia la demanda, pierde plata, mucha plata, porque esos años que no puede cobrarle al deudor.....perjudica a todos.
Con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, éste plazo de prescripción se achicó aún más, ya que actualmente son sólo 2 años nada más! Así lo dice el ARTÍCULO 2562 INC "C", que si bien no usa la palabra "Expensas" se entiende que las mismas "se devengan en períodos cortos", y por consiguiente, estarían incluidas en éste apartado.
Porqué el cambio de plazo? La idea fue perjudicar al Consorcio o beneficiar al deudor? En mi opinión, como lo expresé anteriormente, he escucha a muchos propietarios y Administradores decir que las expensas son VITALES PARA LA VIDA DEL CONSORCIO, y lo son, obviamente, entonces.....porqué demorar tanto el cobro? No tiene mucha lógica, o sí?
Ésta norma obliga a TODOS a estar ATENTOS y no esperar que las cosas se hagan solas. Iniciar una demanda no es algo simple. Los abogados no se sientan en sus escritorios y tipean como máquinas sin tomar en cuenta otros factores. Creo que hay pasos previos que se deben cumplir para poder iniciar un proceso ejecutivo de ésta índole que puede terminar en el remate de un bien inmueble que quizá sea la única propiedad de esa persona, entonces, como vecinos, no es bueno "colgarse" esperando que paguen pero tampoco es prudente no intentar llegar a un acuerdo que le permita abonar en cuotas.
Me propongo hacer artículos de éstos temas para que todos los que leen éste blog puedan quizá reflexionar y también informarse. Mi idea central es hacerles llegar algo de conocimiento desde una perspectiva un poco más humana, tomando en cuenta mi experiencia como abogada. A veces la ley no se aplica a raja tabla. A veces nos olvidamos que hay otras maneras de hacerla cumplir y el diálogo juega un rol importante.
Reclamo por Expensas - Nuevo Plazo
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