¿Cómo hacer un contrato de Alquiler?

En esta oportunidad, vamos a analizar un contrato típico de alquiler, que suelen hacer las inmobiliarias y, que desde mi punto de vista, podrían hacerse algunas modificaciones, puesto que si bien, como dicen muchos, "hay muchos peces en el agua" y por lo tanto, no me preocupo si uno u otro no quiere alquiler en las condiciones que "YO PROPIETARIA" fijo, en los tiempos actuales, mantener un alquiler, que paguen y cumplan con todas las obligaciones, es algo que no se debe tomar como si no tuviera importancia. 

Considero que quienes son propietarios de departamentos en alquiler, deben dejar de poner un intermediario que haga todo y cobre una fortuna por eso, y contratar a un abogado, que quizá cobra un honorario pero no es tan excesivo como el de una inmobiliaria. 

La pregunta que hacen muchos es ¿qué cosas están bien y qué cosas están mal en un contrato de alquiler? 

En primer lugar, como propietarios, queremos hacer caer todo el peso del gasto en el inquilino, y no debe ser así. El contrato es, por definición, un acuerdo de voluntades, donde unos proponen y otros aceptan o no, pero también pueden plantear otras opciones. Si este acuerdo lo hacemos mediando una inmobiliaria, que sólo quiero cobrar una comisión y un tanto más por "ocuparse" del inquilino, entonces, estamos gastando plata "al pedo". 

Entonces, vamos a analizar algunos puntos que pueden ser sujetos de negociación, por llamarlo de alguna manera, y que mediando un abogado resulta más fácil y efectivo conseguir un buen contrato: 

1.- En cuanto al "estado" en que se encuentra el inmueble al momento de ser alquilado: Seamos sinceros. ¿Cuántas veces le damos una pintadita a todo, apretamos algunos tornillos y hacemos que todo está en perfectas condiciones? Creo que poner esto en un contrato, sería mentir llanamente. Sin embargo, podemos establecer que si se entregan las cosas habiéndose hecho un mantenimiento, o pintura, o arreglos, porqué no facilitar una factura y poner una cláusula de garantía, pasada la cual, queda en manos del inquilino mantener o reparar los daños causados por el uso?? Me parece, que de esta forma, las condiciones son más claras.

2.- En cuanto al pago de las expensas e impuestos: Aclaremos lo siguiente, muy importante, las expensas COMUNES incluyen tanto las ordinarias como las extraordinarias. No corresponde al inquilino pagar expensas extraordinarias, puesto que por lo general, se generan para beneficio del propietario. En cuanto a los impuestos, a raíz de las modificaciones que hubo, no corresponde al inquilino pagar el impuesto inmobiliario, puesto que es de la propiedad, pero sí el ABL. Pensemos lo siguiente: si las expensas son altas y encima estamos cargando en el inquilino de pagar dos impuestos más, también altos, más un alquiler mensual, les parece que alguien va a tomar esa propiedad?? Creo que no. ¿Cómo solucionar esto? Primero, podemos poner un alquiler un poquito más caro, pero que el primer año LOS IMPUESTOS estén a cargo del propietario, mientras que el segundo año, a cargo del inquilino. En cuanto a las expensas, que estén a cargo el inquilino de las ordinarias y la mitad de las extraordinarias. De esta forma, compensamos algunas cosas. No les parece? 

3.- Participación del Inquilino en las Asambleas: Muchos administradores creen que porque no somos propietarios, no tenemos derecho a nada, sin embargo, parece que se olvidan que PAGAMOS LAS EXPENSAS DE LA MISMA FORMA QUE OTROS PROPIETARIOS, entonces, porqué no tener voz y voto en las asambleas donde se decide el monto de lo que pagamos??? Me parece que en este caso, el propietario debería asegurar en el contrato, la participación del inquilino en las asambleas, a menos que él asista. Como también, debería hablar con el Administrador y explicarle que la persona que ahora usa y goza de la propiedad no debe ser discriminada ni menospreciada, sino todo lo contrario, debe ser escuchada y respetada. No se olviden, propietarios, que tiene la obligación de asegurar a su inquilino condiciones de uso y goce. Creo sinceramente, que facilitar un buen trato entre el inquilino y el locador mejorará, no sólo el cumplimiento de las obligaciones, sino la permanencia.