Hace ya unos cuantos días, me llamó una señora y me comentó que en su Edificio, el Administrador asistía a las reuniones de Consorcios "pasado de copas", como si quisiera mitigar un poco la amargura que estos eventos, por lo general, generan a todos.
Me preguntó qué se podía hacer en éste caso y, sinceramente, al ir al Registro de Administradores de Consorcios no supieron darme una respuesta, ya que la ley 941 que lo creó y que pretendió controlar su función "se olvidó" de trazar pautas en cuanto a éste tema.
Algunos conocerán la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal, sin fines de lucro, que nuclea administradores de consorcios y miembros de los consejos de propietarios.
Quienes son miembros de esta Asociación, deberán respetar su Código de Ética Profesional:
Código de Ética del Administrador de Inmuebles Registrado en A.I.E.R.H.
Introducción
El propósito de este Registro es establecer y mantener la confianza del público en el Administrador de Inmuebles profesional, lo cual es fundamental para el desarrollo de la profesión de Administrador de Inmuebles y el fortalecimiento del Registro A.I.E.R.H., debiendo ajustar estos sus conductas al presente Código
Este Código y el seguimiento de sus cláusulas, será beneficioso al público en general y contribuirá para el desarrollo de una relación de beneficio mutuo entre los Administradores de Inmuebles, los aspirantes al Registro A.I.E.R.H., las firmas dedicadas a la administración, consocios de propietarios y población en general.
La A.I.E.R.H., como una entidad profesional para la administración de Inmuebles, busca trabajar conjuntamente con todos los demás segmentos del sector inmobiliario, para proteger y mejorar los intereses del público. A tal fin, los socios Administradores Registrados han adoptado y como condición de permanecer como miembros, adherir a este Código de Ética Profesional.
Las normas del presente Código no excluyen otras que conforman un digno y correcto comportamiento profesional. La ausencia de disposición expresa no debe interpretarse como admisión de actos o prácticas incompatibles con la vigencia de los principios enunciados, ni considerarse que proporcione impunidad.
De ésta manera los Administradores de Inmuebles Registrados anuncian que claramente reconocen la necesidad vital de preservar y fomentar prácticas justas y equitativas, y la competencia entre aquellos que están involucrados en la profesión de administración de inmuebles.
Compromiso
La A.I.E.R.H. se encuentra dedicada a los Profesionales de la Administración de Inmuebles, quienes están sinceramente preocupados por la protección y los intereses de aquellos que se ponen en contacto con la actividad. A tal fin, los socios de A.I.E.R.H. que integran el Registro A.I.E.R.H de Administradores de inmuebles han adherido a este compromiso profesional:
Me comprometo con el desarrollo de la administración de inmuebles profesional mediante los esfuerzos mutuos de los miembros del Registro A.I.E.R.H. y mediante cualquier otro medio que esté a mi disposición.
Me comprometo buscar y mantener una asociación equitativa, honorable y cooperativa con mis colegas miembros del Registro A.I.E.R.H. y con todos aquellos que pudieran ser partes de mi vida profesional y de mi actividad de negocios.
Me comprometo aplicar la honestidad, integridad y trabajo sobre todo lo demás, para establecer mis esfuerzos recompensados, esmerándome en el estudio y mi educación, para poder obtener como objetivo, que los Consorcios de Propietarios que administro siempre reciban un servicio con el nivel más alto posible.
Me comprometo cumplir con los principios y declaraciones del Registro A.I.E.R.H., tal cual se establezcan mediante leyes, reglamentos y su Código de Ética Profesional.
Artículo 1 - Obligaciones con los Consorcios de Propietarios Administrados.
Un Administrador de Inmuebles Registrado, siempre ejercerá la lealtad para con los intereses del Consorcio de Propietarios administrado y no se involucrará con ninguna actividad que pudiera entenderse como contraria a los intereses del Consorcio de Propietarios administrado. Un Administrador de Inmuebles Registrado no representará intereses personales o de negocios, que estén en conflicto con los del Consorcio de Propietarios administrado, a menos que se haga una notificación, en forma escrita de antemano, indicando tal conflicto, o la posibilidad de que exista, y que medie de parte del Consorcio de Propietarios administrado, también en forma escrita, un consentimiento sobre la aceptación de esta situación. El Administrador de Inmuebles Registrado que ejerza no aceptará, directa o indirectamente, ninguna rebaja, honorario, comisión o descuento, o cualquier otro beneficio, monetario o no, que no haya sido completamente explicado y aprobado por el Consorcio de Propietarios administrado. A no ser que estos beneficios formen parte de los honorarios estipulados por su gestión
Artículo 2 - Divulgación
El Administrador de Inmuebles Registrado no divulgará a un tercero ninguna información confidencial o información de la propiedad, que pudiera considerarse injuriosa o generar un daño al Consorcio de Propietarios que administre o haya administrado, o a un copropietario y/u ocupante, que esté relacionado con los negocios del copropietario y/u ocupante su actividad personal, sin el consentimiento previo del mismo, en forma escrita, a menos que tal divulgación sea requerida o exigida por leyes, reglamentos o autoridad competente.
Artículo 3 - Contabilidad e Informes
El Administrador de Inmuebles Registrado deberá, durante el efectivo ejercicio de la administración, siempre guardar y mantener registros financieros y referidos a la actividad de cada Consorcio de Propietarios que sea por él administrado, los cuales estarán, junto con su correspondiente documentación respaldatoria, durante horarios razonables, disponibles para su inspección siempre que algún copropietario los requiera. El Administrador de Inmuebles Registrado proveerá al cliente, dentro de plazos legales o que se establezcan en el Reglamento de Copropiedad y Administración, o se haya comprometido, informes regulares sobre las propiedades administradas.
Artículo 4 - Protección de los Fondos
El Administrador de Inmuebles Registrado no confundirá los fondos personales o de la empresa, con los fondos del Consorcio de Propietarios administrado, o utilizará los fondos de un Consorcio de Propietarios para beneficio de otro Consorcio de Propietarios, sino que mantendrá los fondos del Consorcio de Propietarios administrado en una cuenta fiduciaria en una Institución financiera segura o en cualquier otro lugar que el Consorcio de Propietarios administrado haya indicado por escrito o en asamblea. El Administrador de Inmuebles Registrado siempre ejercerá el mayor esmero posible para el mantenimiento y protección de los fondos del Consorcio de Propietarios administrado, para poder prever dentro de un marco razonable, cualquier contingencia o pérdida previsible.
Artículo 5 - La Relación con otros miembros de la profesión.
El Administrador de Inmuebles Registrado no hará, autorizará o fomentará ningún comentario que sea despreciativo, o desacredite la actividad de otro Administrador de Inmuebles Registrado. El Administrador de Inmuebles Registrado no sobredimensionará la provisión de sus servicios en comparación con los servicios ofrecidos por otros administradores de inmuebles. Sin embargo no hay nada en este Código que restrinja la competencia leal y razonable entre los administradores de inmuebles.
Artículo 6 - Contrato
Cualquier contrato escrito entre el Administrador de Inmuebles Registrado y un Consorcio de Propietarios será hecho bajo términos claros y entendibles, e impulsarán los términos específicos acordados entre las partes, incluyendo una descripción general de los servicios a ser provistos y las responsabilidades del Administrador de Inmuebles Registrado.
Artículo 7 - El Deber hacia la empresa o empleador
El Administrador de Inmuebles Registrado deberá siempre ser leal a los intereses del empleador o de la empresa con la cual el Administrador de Inmuebles Registrado trabaja y se esmerará en mantener la protección de los intereses y la propiedad del empleador o de la empresa. El Administrador de Inmuebles Registrado no se involucrará con ninguna actividad que podría entenderse como contraria a ésta obligación de lealtad y dedicación, y no aceptará, directa o indirectamente, ninguna rebaja, honorario, comisión o descuento, o cualquier otro beneficio, monetario o no, que pudiera verse como contraria con los intereses del empleador o de la empresa.
Artículo 8. Administración del Consorcio de Propietarios.
El Administrador de Inmuebles Registrado no desvirtuará o esconderá datos materiales relacionados con el Consorcio de Propietarios administrado, o cualquier otra transacción relacionada. El Administrador de Inmuebles Registrado siempre ejercerá el mayor esmero posible para el mantenimiento y protección del la Consorcio de Propietarios administrado, para poder prever dentro de un marco razonable, cualquier contingencia o pérdida previsible.
Artículo 9 - Deber hacia Consorcios de Propietarios administrados con anterioridad y/o empresas o empleadores anteriores.
Todas las obligaciones y deberes del Administrador de Inmuebles Registrado hacia los clientes, empresas y empleadores, especificados en este Código, también serán aplicables a las relaciones establecidas con Consorcios de Propietarios administrados con anterioridad y/o empresas o empleadores anteriores. El Administrador de Inmuebles Registrado actuará de manera profesional cuando, cualquiera sea la razón, las relaciones entre el Administrador de Inmuebles Registrado y sus Consorcios de Propietarios administrados, empresas o empleador hayan sido terminadas. Nada en esta sección, sin embargo, será creado para causarle al Administrador de Inmuebles Registrado la necesidad de tener que romper sus obligaciones o deberes con sus actuales Consorcios de Propietarios administrados, empresa o empleador.
Artículo 10 - Cumplimiento de las leyes y reglamentos.
El Administrador de Inmuebles Registrado siempre conducirá, tanto sus actividades de negocios como las personales con el conocimiento y cumplimiento de las leyes y reglamentos nacionales, provinciales y municipales, y mantendrá los estándares morales y éticos más altos, por ser estos el objetivo de los miembros de A.I.E.R.H. y del Registro de Administradores A.I.E.R.H. y ser el propósito superior de estas instituciones.
Artículo 11- Condena Judicial
Constituye violación a los deberes inherentes del Administrador de Inmuebles Registrado el hecho de que un Administrador de Inmuebles Registrado, aún no estando en el ejercicio de las actividades específicas, haya sido condenado judicialmente por un delito económico. Esta condena implicará la baja automática del Registro A.I.E.R.H. de Administradores de Inmuebles.
Artículo 12- Igualdad de oportunidades
El Administrador de Inmuebles Registrado no le negará una oportunidad de empleo equitativa o la posibilidad de ofrecer sus servicios a ninguna persona basándose en cuestiones de raza, color, religión, sexo, estado civil, país de origen, edad o discapacidad.
Artículo 13 - El deber a los copropietarios y/u ocupantes.
El Administrador de Inmuebles Registrado administrará en forma competente el Consorcio de Propietarios teniendo siempre presente los derechos, responsabilidades y beneficios de los copropietarios y/u ocupantes que estén haciendo un uso legal de la propiedad. El Administrador de Inmuebles Registrado no actuará con ningún tipo de conducta que pudiera hacer peligrar la seguridad y salud de aquellas personas que estén haciendo el uso legal del consorcio.
Artículo 14- Cumplimiento.
Es condición para acceder al Registro de Administradores A.I.E.R.H. adherir al Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo dependiente del Ministerio de Economía de la Nación en los términos del decreto 276/98.
Cualquier violación de un Administrador de Inmuebles Registrado de las obligaciones de este Código para con los copropietarios y/u ocupantes será determinada y juzgadas por los Tribunales Arbítrales de Consumo, dependientes de la Secretaría de la Competencia, la Desregulación y la Defensa del Consumidor, dependiente del Ministerio de Economía de la Nación, por lo que las normas que regulan este organismo y sus procedimientos son entendidos como parte integrante del presente Código. El resultado de tales medidas disciplinarias serán definitivas y obligatorias y el Administrador de Inmuebles Registrado afectado no tendrá ningún recurso judicial o extrajudical para con la A.I.E.R.H., sus oficiales, consejeros, miembros, empleados o agentes.
Artículo 15 - Sanciones
Ante la sanción impuesta al Administrador de Inmuebles Registrado por los Tribunales Arbítrales de Consumo o su laudo denunciado no cumplido, en los términos del Artículo anterior, El Administrador de Inmuebles Registrado sancionado será dado de baja del Registro A.I.E.R.H. de Administradores de Inmuebles por el término de seis meses. Al cabo de este plazo el Administrador podrá reincorporarse al Registro A.I.E.R.H. de Administradores de Inmuebles para lo cual será condición encontrase al día con sus obligaciones para con la Asociación Inmobiliaria de edificios de Renta y Horizontal.
Artículo 16 - Publicidad
La Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal dará a publicidad de la manera que su Comisión Directiva disponga, de los miembros del Registro A.I.E.R.H. de Administradores de Inmuebles, así como de las sanciones o distinciones que en su desarrollo profesional los mismos pudieran merecer.
COMPROMISO
Me Comprometo a respetar el reglamento y código de ética del Registro AIERH de Administradores de Inmuebles Sometidos al Régimen de la Propiedad Horizontal, y hacer público mi compromiso presentado el texto completo del presente reglamento y código de ética a los consorcios de propietarios que administro en la actualidad, como también acompañarlo como parte de la oferta de mis servicios en los consorcios de propietarios que en un futuro administre.
Por otro lado, en la 8va Convención de Administradores de la Propiedad Horizontal de la República Argentina, se establecieron los siguientes PRINCIPIOS ÉTICOS:
1. Ejercer la profesión con eficiencia, imparcialidad, diligencia, transparencia, honradez y competencia, teniendo como principal objetivo la correcta administración de los bienes confiados a su cargo y la prestación de un servicio directo a las personas, mejorando la calidad de vida y el bienestar de los integrantes de la comunidad consorcial.
2. Cumplir y hacer cumplir la legislación y reglamentaciones vigentes
3. Actualizar y perfeccionar constantemente sus conocimientos en función de los servicios que brinda
4. Ejercer la libertad de elección e independencia de criterio para organizar la prestación de servicios, para renunciar a su cargo y para convocar a Asamblea de Co-propietarios.
5. Tomar las decisiones de compras y contrataciones basándose en el mejor resultado de costo-beneficio para el consorcio teniendo en cuenta: precio, calidad, marca, garantía y respaldo profesional.
6. Informar y comunicar de forma clara, sencilla y veraz a sus administrados respecto de la situación y desenvolvimiento de la comunidad consorcial que atiende y especialmente cuando se prevean circunstancias adversas que pueden afectar los bienes confiados a su custodia.
7.Conducirse siempre con plena conciencia de la solidaridad profesional, de modo tal que se promueva la cooperación y las buenas relaciones entre todos los Administradores.
8.Comunicar a tiempo y por escrito a sus administrados la existencia de impedimentos o incompatibilidades para el desempeño del cargo
9. Percibir honorarios y aranceles razonables por sus servicios, que representen una justa remuneración por su gestión, responsabilidad y jerarquía profesional
10.Tratar a sus colegas, clientes, proveedores y personal con equidad, dignidad y respeto, exigiendo reciprocidad de manera que se promueva el bienestar y mejore la calidad de vida.
No sé USTEDES, queridos lectores, qué interpretan de tooodo esto que acabo de informarles, pero a mi modo de ver las cosas, si bien la ley que rige en CABA para controlar la función del Administrador del Consorcio fue un paso muy importante, ya que antes no había mucho control, salvo la ley 13512 y la normativa del CÓDIGO CIVIL, todavía sigue existiendo un vacío legal en otros aspectos de esta función.
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