Juicio Ejecutivo por Cobro de Expensas Comunes

En varias ocasiones, hemos dicho que las EXPENSAS son fundamentales para el mantenimiento del Edificio y por ley, están a cargo de los copropietarios, y el monto es determinado en función de un porcentaje que le corresponde a cada unidad funcional.

Hasta ahora, nunca se ha hablado de cómo se fijan las expensas y, en realidad, no es un asunto difícil de resolver, puesto que las mismas se fijan en función de los gastos que tiene el Consorcio, y además, siempre hay que agregar "gastos extraordinarios", posibles o futuros, como quieran llamarles, pero todos deben ser aprobados por los copropietarios. La forma de fijación de las expensas debe estar expresamente establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Entonces, determinado esto, ¿qué pasa cuando un propietario no paga estos gastos NECESARIOS E IMPRESCINDIBLES para el Consorcio? ¿Cómo se debe actuar?

Muchas veces he visto que en algunos Consorcios, los propietarios son indulgentes con aquellos que no pagan las expensas por motivos graves (muerte de un propietario y sus herederos no poseen efectivo hasta que no se venda la propiedad, por ejemplo, o también problemas de enfermedad o falta de trabajo, entre otras opciones) y, lamentablemente, lo que no pagan unos, deben pagarlo otros, porque los gastos están presentes todos los meses.

Sin embargo, en otros Edificios, la prioridad es el pago de expensas y las cuestiones personales no son excusa para evitar el pago. Entonces, no queda otra opción que iniciar una acción judicial para el cobro de las expensas adeudadas.

En mi opinión, siempre es preferible llegar a un acuerdo, aunque sea, pagos parciales, pero la vía judicial es la última opción, puesto que acá está en juego la vivienda, que quiza es la única que se posee, entonces, porque no sentarse a hablar antes de llegar a ese extremo? Un buen administrador (y vecinos, porqué no) queman estas instancias primero antes de un remate judicial.

Entonces, vamos a lo concreto: ¿En qué consiste este juicio ejecutivo? 

Básicamente, y para no ponernos muy protocolares, es un proceso especial cuyo objetivo es el cumplimiento de una obligación. Si no existiera el juicio ejecutivo, los deudores harían "de las suyas", sin importar las consecuencias. Este proceso no es perfecto, porque la realidad muestra que muchos juicios no llegan a nada pero, como dice el dicho, "es mejor malo conocido que bueno por conocer".

¿Qué se requiere para iniciar este proceso? 

Se exige que la obligación conste de un título ejecutivo, que sea líquida, exigible actualmente y que no haya prescripto. 

Respecto a la primera, el título ejecutivo es el Certificado de Deuda por Expensas Comunes que lo confecciona el Administrador del Consorcio, detallando el capital y los intereses adeudados. Esta suma de dinero debe ser líquida, es decir, una cantidad de dinero una vez hechos todos los cálculos necesarios, en otras palabras, el dinero a pagar, lo que se adeuda. Además, debe ser exigible actualmente, todavía debe adeudarse, puesto que si ya se pagó de alguna forma o canceló, entonces no procede. Por último, esta deuda no debe estar prescripta. Al respecto, nos remitimos al art. 4027 del Código Civil de la Nación, el cual establece: "Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos: ...3º De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos." 

¿Cómo es un Certificado de deuda por Expensas? 

Acá les dejo un modelo básico: 

CERTIFICO por la presente, en mi carácter de administrador del Consorcio de Propietarios del edificio ubicado en la calle_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, Nº _ _ _ _ , de la localidad de_ _ _ _ _ _ _ _, CUIT Nº _ _ _ _, en cumplimiento de lo estatuído por el art. 6 del decreto 18.734/49, reglamentario de la ley 13.512:

Que el departamento (o piso) inscripto como unidad Nº _ _ _ _ _, ubicado en el piso _ _ _  (del cuerpo _ _ _ ), atento a lo registrado en el libro _ _ _ _ _ de esta Administración, arroja un saldo deudor de_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($_ _ _ _ _ _ _), en concepto de expensas comunes.

Que en cumplimiento del texto del art. del Reglamento de Copropiedad y Administración, inscripto en el Registro de Propietarios con el Nº _ _ _ _ _ (art. 9, ley 13.512), donde se autoriza la aplicación del fondo de reserva, surge, asimismo, del libro. que el señor _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ es acreedor, a la fecha, de la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ).

En consecuencia, corresponde transferir a esta Administración la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ), que se debe retener en el acto de suscribir la escritura traslativa de dominio, en concepto de expensas comunes; y la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ) en concepto de gastos ocasionados para la presente certificación, juntamente con el registro de titular de dominio, que se acompaña, cumplido y suscrito por el adquirente, para saldar el débito existente e informar al Consorcio sobre la trasferencia de dominio de la citada unidad.

Se extiende el presente certificado a solicitud del escribano público don _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, con oficinas en la calle _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, Nº _ _ _ _ _ , tel _ _ _ _ _. En Buenos Aires, a los _ _ _días del mes _ _ _ _ _ del año 20_ _ _.

Firma y sello aclaratorio

Apellido y nombre del firmante:

Nombre de la Administración:

Domicilio legal del administrador:

CUIT:

Pueden encontrar muchos otros navegando por internet, pero este está bien confeccionado. 

No me voy a detener en este artículo a explicar con detalle cómo es un juicio ejecutivo, pero podemos decir que hay una etapa preparatoria, donde si el título no es perfecto entonces se tiende a completar ese título. En este caso, el certificado de deuda por expensas es título suficiente para la vía ejecutiva. 

Pero de no serlo, se cita al que suscribe el título para que reconozca la firma y se fija una audiencia. Si comparece, es decir, si se presenta, puede negar el título o dar evasivas o reconocer la firma y con esto, queda preparada la vía ejecutiva y el título es perfecto. 

Una vez cumplidos los requisitos, se libra un mandamiento de ejecución y embargo y así nace el juicio ejecutivo que está estructurado básicamente por dos cuadernos: Principal (donde se tramita el juicio propiamente dicho) y Apremio (donde se llevan a cabo todas las diligencias o actuaciones necesarias para que el deudor cumpla con su obligación). 

El juicio se desarrolla y llega un punto en que el deudor puede pagar (con ello termina el proceso), oponerse o mantener una actitud inactiva. 

Este tipo de juicios terminan con el remate de la unidad funcional y el pago de la deuda, que si bien tiene prioridad sobre otros acreedores, de haber una deuda por hipoteca ésta debe abonarse primero. 

Una duda que se presenta acá siempre es ¿qué pasa si el inmueble está inscrito como bien de familia? La respuesta es sencilla: no pasa nada. La ejecución procede igual, puesto que la propiedad horizontal preexiste a la constitución del bien bajo esa normativa. La fuente generadora de la obligación del pago de expensas es el Reglamento de Copropiedad, el cual, al momento de la compra, se le dió conformidad. 

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