Régimen del Encargado de Edificio

En la mayoría de los edificios, por no decir en casi todos, a la mañana, vemos a alguien que sale con su balde y escoba a limpiar la vereda. Esta tarea es más agradable en verano que en invierno, pero siempre están ahí. Quizás algunos remolones no lo hacen a las 7 de la mañana, pero muchas veces he tenido que esquivar, rumbo al trabajo, a este trabajador en su tarea de limpieza, por temor a terminar con los pies mojados. 

La actividad de este trabajador está regulada por la ley 12981 del año 1947 (Estatuto de Encargados), con su decreto reglamentario 11296/49, pero también agregamos el CCT del sector (Resolución Nº 306/98) y supletoriamente, se aplica el título V de la ley de Contrato de trabajo. 

Cuando pensamos en un Consorcio de Propietarios, no podemos pensar en una empresa, (aunque un poco suene así) pero sí reviste el carácter de empleador, porque "requiere los servicios de un trabajador" (art. 26, ley 20744), en este caso, el Encargado.  

El CCT del Sector, en primer lugar, establece quienes están comprendidos dentro del Convenio: 

ART. 4º: Los empleados u obreros en relación de dependencia con Consorcio de Propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512.

Es decir, que toda persona (hombre o mujer) que sea contratada por un Consorcios para realizar tareas dentro de aquel, sometido al régimen de Propiedad Horizontal, podrá gozar de los derechos y deberá cumplir con las obligaciones del presente Convenio. 

El siguiente artículo establece que "Vencido el término de esta Convención Colectiva, se mantendrán subsistentes las condiciones de trabajo resultantes de la misma, a la par que las normas relativas a contribuciones y demás obligaciones asumidas por las partes, hasta tanto entre en vigencia una nueva Convención." Este artículo tiene como fin dar seguridad jurídica a las condiciones que se hayan concertado hasta el fin de este convenio. Si la nueva convención fija condiciones distintas, entonces, siempre que no perjudiquen a las ya existentes, se deberán analizar y aplicar. 

El art. 6 establece una categorización de los edificios según posean una determinada cantidad de servicios centrales y hace una enumeración de lo que entiende por éstos. Las categorías de los edificios son 4 y van desde consorcios con 3 o más servicios centrales a quienes no tienen ninguno. 

Mientras el art. 7 clasifica a los encargados según las tareas que desempeñe, el art. siguiente establece que "En los edificios cuyos encargados tengan a su cargo hasta veinticinco (25) unidades sin servicios centrales o con servicios centrales de calefacción y/o agua caliente, estos podrán ser no permanentes. En los edificios con más de veinticinco (25) unidades el encargado será permanente." Esto significa que será obligatorio que el encargado viva en el edificio si éste tiene 25 unidades o más, mientras que no lo será si el número es de 25 o menos, lo cual, no impide que si se dispone de una portería, se la utilice como vivienda del encargado y su familia. 

Por último, y adelantándonos bastante en el articulado, se establecen las obligaciones a cargo del encargado: 

ART. 24º: El personal deberá:

1) Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, siempre en horarios de trabajo. 

2) Usar la ropa de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 15º del presente Convenio.

3) En caso de que el empleador se lo suministre, usar la indumentaria la cual deberá ser confeccionada sin adornos, leyendas ni colores llamativos, y que consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos, esta entrega podrá repetirse cada dos años.

4) Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio.

5) Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.

6) Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.

7) Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación, ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador.

8) Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.

9) Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.

10) Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso.

11) Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.

12) Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas.

13) Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.

14) Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.

15) Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.

16) La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.

17) Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del trabajador encargado y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del encargado, sólo podrá accederse en caso de emergencia.

18) El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los empleados comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.

19) El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. 

20) El empleado con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el empleado en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. 

21) Entre el trabajador y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención. 

22) Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.

Pero también, se enumeran ciertas tareas que no está obligado a hacer, sin embargo, de querer hacerlas, podría:

ART. 25º: El personal no estará obligado:

a) A realizar la cobranza de expensas comunes;

b) A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio;

c) A la tenencia ni atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere. 

d) A retirar materiales o escombros provenientes de las obras realizadas por el consorcio o por los copropietarios en el edificio. 

e) El encargado no estará obligado a recibir notificaciones administrativas ni judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.

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