Hasta ahora, nunca se ha hablado de cómo se fijan las expensas y, en realidad, no es un asunto difícil de resolver, puesto que las mismas se fijan en función de los gastos que tiene el Consorcio, y además, siempre hay que agregar "gastos extraordinarios", posibles o futuros, como quieran llamarles, pero todos deben ser aprobados por los copropietarios. La forma de fijación de las expensas debe estar expresamente establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Entonces, determinado esto, ¿qué pasa cuando un propietario no paga estos gastos NECESARIOS E IMPRESCINDIBLES para el Consorcio? ¿Cómo se debe actuar?
Muchas veces he visto que en algunos Consorcios, los propietarios son indulgentes con aquellos que no pagan las expensas por motivos graves (muerte de un propietario y sus herederos no poseen efectivo hasta que no se venda la propiedad, por ejemplo, o también problemas de enfermedad o falta de trabajo, entre otras opciones) y, lamentablemente, lo que no pagan unos, deben pagarlo otros, porque los gastos están presentes todos los meses.
Sin embargo, en otros Edificios, la prioridad es el pago de expensas y las cuestiones personales no son excusa para evitar el pago. Entonces, no queda otra opción que iniciar una acción judicial para el cobro de las expensas adeudadas.
En mi opinión, siempre es preferible llegar a un acuerdo, aunque sea, pagos parciales, pero la vía judicial es la última opción, puesto que acá está en juego la vivienda, que quiza es la única que se posee, entonces, porque no sentarse a hablar antes de llegar a ese extremo? Un buen administrador (y vecinos, porqué no) queman estas instancias primero antes de un remate judicial.
Entonces, vamos a lo concreto: ¿En qué consiste este juicio ejecutivo?
Básicamente, y para no ponernos muy protocolares, es un proceso especial cuyo objetivo es el cumplimiento de una obligación. Si no existiera el juicio ejecutivo, los deudores harían "de las suyas", sin importar las consecuencias. Este proceso no es perfecto, porque la realidad muestra que muchos juicios no llegan a nada pero, como dice el dicho, "es mejor malo conocido que bueno por conocer".
¿Qué se requiere para iniciar este proceso?
Se exige que la obligación conste de un título ejecutivo, que sea líquida, exigible actualmente y que no haya prescripto.
Respecto a la primera, el título ejecutivo es el Certificado de Deuda por Expensas Comunes que lo confecciona el Administrador del Consorcio, detallando el capital y los intereses adeudados. Esta suma de dinero debe ser líquida, es decir, una cantidad de dinero una vez hechos todos los cálculos necesarios, en otras palabras, el dinero a pagar, lo que se adeuda. Además, debe ser exigible actualmente, todavía debe adeudarse, puesto que si ya se pagó de alguna forma o canceló, entonces no procede. Por último, esta deuda no debe estar prescripta. Al respecto, nos remitimos al art. 4027 del Código Civil de la Nación, el cual establece: "Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos: ...3º De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos."
¿Cómo es un Certificado de deuda por Expensas?
Acá les dejo un modelo básico:
CERTIFICO por la presente, en mi carácter de administrador del Consorcio de Propietarios del edificio ubicado en la calle_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, Nº _ _ _ _ , de la localidad de_ _ _ _ _ _ _ _, CUIT Nº _ _ _ _, en cumplimiento de lo estatuído por el art. 6 del decreto 18.734/49, reglamentario de la ley 13.512:
Que el departamento (o piso) inscripto como unidad Nº _ _ _ _ _, ubicado en el piso _ _ _ (del cuerpo _ _ _ ), atento a lo registrado en el libro _ _ _ _ _ de esta Administración, arroja un saldo deudor de_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($_ _ _ _ _ _ _), en concepto de expensas comunes.
Que en cumplimiento del texto del art. del Reglamento de Copropiedad y Administración, inscripto en el Registro de Propietarios con el Nº _ _ _ _ _ (art. 9, ley 13.512), donde se autoriza la aplicación del fondo de reserva, surge, asimismo, del libro. que el señor _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ es acreedor, a la fecha, de la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ).
En consecuencia, corresponde transferir a esta Administración la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ), que se debe retener en el acto de suscribir la escritura traslativa de dominio, en concepto de expensas comunes; y la suma de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ pesos ($ _ _ _ _ _ ) en concepto de gastos ocasionados para la presente certificación, juntamente con el registro de titular de dominio, que se acompaña, cumplido y suscrito por el adquirente, para saldar el débito existente e informar al Consorcio sobre la trasferencia de dominio de la citada unidad.
Se extiende el presente certificado a solicitud del escribano público don _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, con oficinas en la calle _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, Nº _ _ _ _ _ , tel _ _ _ _ _. En Buenos Aires, a los _ _ _días del mes _ _ _ _ _ del año 20_ _ _.
Firma y sello aclaratorio
Apellido y nombre del firmante:
Nombre de la Administración:
Domicilio legal del administrador:
CUIT:
Pueden encontrar muchos otros navegando por internet, pero este está bien confeccionado.
No me voy a detener en este artículo a explicar con detalle cómo es un juicio ejecutivo, pero podemos decir que hay una etapa preparatoria, donde si el título no es perfecto entonces se tiende a completar ese título. En este caso, el certificado de deuda por expensas es título suficiente para la vía ejecutiva.
Pero de no serlo, se cita al que suscribe el título para que reconozca la firma y se fija una audiencia. Si comparece, es decir, si se presenta, puede negar el título o dar evasivas o reconocer la firma y con esto, queda preparada la vía ejecutiva y el título es perfecto.
Una vez cumplidos los requisitos, se libra un mandamiento de ejecución y embargo y así nace el juicio ejecutivo que está estructurado básicamente por dos cuadernos: Principal (donde se tramita el juicio propiamente dicho) y Apremio (donde se llevan a cabo todas las diligencias o actuaciones necesarias para que el deudor cumpla con su obligación).
El juicio se desarrolla y llega un punto en que el deudor puede pagar (con ello termina el proceso), oponerse o mantener una actitud inactiva.
Este tipo de juicios terminan con el remate de la unidad funcional y el pago de la deuda, que si bien tiene prioridad sobre otros acreedores, de haber una deuda por hipoteca ésta debe abonarse primero.
Una duda que se presenta acá siempre es ¿qué pasa si el inmueble está inscrito como bien de familia? La respuesta es sencilla: no pasa nada. La ejecución procede igual, puesto que la propiedad horizontal preexiste a la constitución del bien bajo esa normativa. La fuente generadora de la obligación del pago de expensas es el Reglamento de Copropiedad, el cual, al momento de la compra, se le dió conformidad.
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Expensas Comunes
En un Consorcio, puede pasar que nuestro encargado ya esté en edad para jubilarse, entonces, el paso a seguir es que pida al Administrador el "Certificado de Servicios y Remuneraciones" que establece el art. 80 de LCT. Además, se lo debe intimar conforme establece el art. 252 de dicha ley:
"Cuando el trabajador reuniere los requisitos necesarios para obtener una de las prestaciones de la ley 24.241, el empleador podrá intimarlo a que inicie los trámites pertinentes extendiéndole los certificados de servicios y demás documentación necesaria a esos fines. A partir de ese momento el empleador deberá mantener la relación de trabajo hasta que el trabajador obtenga el beneficio y por un plazo máximo de un año. (Párrafo sustituido por Art. 6 de la Ley N° 24.347 B.O. 29/6/1994)
Concedido el beneficio, o vencido dicho plazo, el contrato de trabajo quedará extinguido sin obligación para el empleador del pago de la indemnización por antigüedad que prevean las leyes o estatutos profesionales.
La intimación a que se refiere el primer párrafo de este artículo implicará la notificación del preaviso establecido por la presente ley o disposiciones similares contenidas en otros estatutos, cuyo plazo se considerará comprendido dentro del término durante el cual el empleador deberá mantener la relación de trabajo.
(Artículo sustituido por Art. 1 de la Ley N° 21.659 B.O. 12/10/1977)"
Este Certificado se emite en un formulario especial que queda archivado en la ANSES, pero además, debe contener la firma de algún representante certificado por un banco, escribano, etc.
En este link encontrarán el modelo de formulario a completar.
¿En qué se diferencia con el Certificado de trabajo?
En el caso del Certificado de Servicios y Remuneraciones se solicita para poder tramitar una jubilación o beneficio previsto en la ley mientras que el Certificado de Trabajo se solicita para buscar otras opciones laborales. En cuanto al contenido, éste último debe indicar:
- La indicación del tiempo de prestación de los servicios (fecha de ingreso y egreso).
- La naturaleza de los servicios (tareas, cargos, categoría profesional, entre otras).
- La constancia de los sueldos percibidos.
- La constancia de los aportes y contribuciones efectuadas por el empleado con destino a los organismos de la seguridad social (constancia o descripción que efectúa la firma y que no debe confundirse con la "constancia documentada" que el mismo artículo 80 prevé en el primer párrafo como posibilidad de excepción).
- La calificación profesional obtenida en el o los puestos de trabajo desempeñados, hubiere o no realizado el trabajador acciones regulares de capacitación.
El Administrador tiene un plazo de 30 días para la entrega desde el requerimiento por parte del empleado en forma fehaciente.
Se emite en una hoja membretada con el nombre de la empresa, con la firma y sello del responsable.
¿Qué pasa si el Administrador no entrega este certificado, solicitado por carta documento por el encargado?
Será sancionado con una indemnización a favor del trabajador equivalente a tres veces la mejor remuneración normal, habitual y mensual percibida por el mismo durante el último año o durante el tiempo de la prestación de servicios si éste fuere menor. Este derecho se configura con la omisión de la entrega.
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Encargado de Edificio
Hace un tiempo atrás, aquellos que administran consorcios, se encontraron con algunos cambios: en primero lugar, el mandato pasó a durar 1 año, con lo cual, el mal hábito establecido de "administradores por siempre" se diluyó como un espejismo.
Más adelante, se creó el Registro Público de Administradores de Consorcios, cuyo fin es albergar a todos los que se consideran Administradores y brindar antecedentes de su desempeño, como también, controlar la actividad.
Hasta éste punto, coincido plenamente en que muchos que dicen ser "Administradores" en realidad, son viles ladrones, que desempeñan sus funciones de una manera desprolija y aprovechándose de la ignorancia de los copropietarios, para llenarse los bolsillos a costa de éstos.
Sin embargo, en el año 2006, aproximadamente, se presentó en la Legislatura porteña un proyecto de ley para la creación de un Colegio Público de Administradores, imponiendo la carrera en forma obligatoria y también la participación en el mismo. Afortunadamente, recién se iba a debatir en el 2008, pero quién lo presentó perdió posición parlamentaria, así que...ahí quedó.
En mi opinión, este intento fue, ni más ni menos, una violación al derecho de propiedad que tiene cada consorcista de elegir quién va a ser el que administre el dinero, ya que de ésta forma, no se podrá elegir al más idóneo, sino al que está posee un título.
Si se designa en una Asamblea a quien será Administrador, quién es el Estado para imponer semejante requisito?? Qué pasará con la autoadministración que eligen algunos Edificios? Peor aún, y los que actualmente son Administradores, qué pasará con su trabajo?
Si bien el proyecto no es una "mala idea" debería debatirse con las personas interesadas, escuchar su punto de vista, y además, no imponer un requisito de obligatoriedad, como pretende hacerlo. Algunos, dicen que esto es un intento para "depurar" la actividad, pero ese no fue también el objetivo del Registro Público de Administradores? Controlar y Depurar la actividad?
Afortunadamente, después de éste fallido intento, nada se supo sobre este proyecto, pero quién sabe si los nuevos legisladores se les ocurre sacudirle el polvo y hacerlo "surgir de las cenizas" para amargarle la vida a unos cuantos.
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Artículo de Opinión
No debemos olvidar, que el Administrador de nuestro Consorcio, es una persona como cualquier otra, y no un superhéroe, que es invencible y no tiene necesidades porque está más allá de este mundo, sino todo lo contrario, también necesita su período de descanso anual.
Sin embargo, los problemas en los consorcios no se toman vacaciones, entonces, cómo conciliar éstas dos cuestiones? El Administrador debe estar los 365 días del año a disposición de los propietarios? Acaso es imposible tomarse vacaciones? Qué pasa con sus honorarios?
Esta cuestión suele ser problemática, puesto que no es fácil encontrar un descanso si se es responsable no de un consorcio, sino de varios a la vez.
Dejar un suplente, en este caso, no es posible, puesto que se lo designa por asamblea y esa persona (no otra) es la encargada de representar al consorcio, entonces, qué se puede hacer?
Lo aconsejable en estos casos, es que el Encargado del Edificio tenga los número de contacto del Administrador, pero sólo para casos de emergencia. Se le debe notificar con antelación a los copropietarios que se tomará licencia por vacaciones y dejar todo en orden. Por lo general, los honorarios ese mes se pagan completos.
Negarle este derecho a un buen administrador (o malo) no tiene sentido y sería contraproducente en la relación entre éste y el Consorcio. Haría llegar al extremo de una renuncia y un vacío que no siempre es fácil de llenar.
El dicho "un clavo saca a otro clavo", en éstos casos, no es tan sencillo. Por esta razón, dejemos que nuestro Administrador se tome vacaciones, las disfrute, y quizá regrese con la energía renovada, listo para retomar sus funciones y dar lo mejor de él.
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Derechos y Obligaciones
La ley de Propiedad Horizontal (13.512) hace una distinción entre partes comunes y partes propias, pero muchas veces en los reglamentos de copropiedad se asoma una nueva noción: partes comunes de uso exclusivo.
Es el art. 2 de la ley que enumera qué entiende por partes comunes, pero esta enumeración no es taxativa, con lo cual, podemos incluir otros item, por ejemplo, extinguidores, bombas de agua, tableros de electricidad, etc. Pero nada dice respecto de este nuevo concepto.
El Decreto 18734/49 en su art. 3 dispone: "El Reglamento de Copropiedad y Administración, deberá proveer sobre las siguientes materias: 1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;..."
A su vez, en la ley 13.512, encontramos el art. 5 que establece: "Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto".
Entonces, analizando estas dos normas, es inevitable llegar a la conclusión que los balcones (sean internos o a la calle) son partes comunes, puesto que al adquirir la propiedad, por ley, el nuevo adquirente no puede modificar a su gusto el aspecto del mismo. También está prohibido hacer cerramientos, como bien lo dije en otro artículo, puesto que de esa forma también se modifica la fachada, sin embargo, esta práctica es muy común.
Porqué entonces son de uso exclusivo? La respuesta, es más que obvia. Sería muy problemático que no fuera así. Se imagina que su vecino quiera acceder a su balcón porque se le apetece tomar sol o disfrutar de la vista? Es ridículo.
Lo mismo pasa con los patios solares, cuya acceso tiene un único propietario y también se aplica esto, en algunas ocasiones, y estando expresamente establecido en el Reglamento de Copropiedad, que el acceso a la terraza puede tener carácter exclusivo, por ejemplo, si la empresa constructora lo destinó a fines publicitarios. Por norma general, las azoteas son partes comunes, pero toda regla también tiene sus excepciones.
Entonces, ya aclarada esta duda, qué pasa con los gastos de reparación y mantenimiento de estas partes comunes y de las de uso exclusivo?
En relación a las partes comunes, su mantenimiento debe estar programado en la liquidación mensual de expensas y ser distribuída en forma proporcional a cada propietario.
Dijimos que los balcones son partes comunes de uso exclusivo, entonces, según el caso, la reparación estará a cargo del propietario del inmueble o del consorcio.
Supongamos, que hay una filtración en el balcón, o por la antigüedad que tiene el edificio, aquel está tan deteriorado que es necesario efectuar reparaciones urgentes, para que la construcción no cese y produzca un daño a las personas. En este caso, es claro que la reparación estará a cargo del Consorcio.
Sin embargo, otro caso podría ser que el propietario ha depositado demasiado peso en el balcón, y esto produjo que haya un desprendimiento de material, causando un daño a quien circulaba por la vereda. En este caso, la responsabilidad es exclusiva del propietario, puesto que por su negligencia, produjo un daño, y además, tendrá que afrontar una acción judicial por parte de quien sufrió el daño.
Es importante aclarar que si bien parece muy claro este tema, también tiene ciertos tamices que se deberán analizar en el caso específico.
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Partes Comunes
En la mayoría de los edificios, por no decir en casi todos, a la mañana, vemos a alguien que sale con su balde y escoba a limpiar la vereda. Esta tarea es más agradable en verano que en invierno, pero siempre están ahí. Quizás algunos remolones no lo hacen a las 7 de la mañana, pero muchas veces he tenido que esquivar, rumbo al trabajo, a este trabajador en su tarea de limpieza, por temor a terminar con los pies mojados.
La actividad de este trabajador está regulada por la ley 12981 del año 1947 (Estatuto de Encargados), con su decreto reglamentario 11296/49, pero también agregamos el CCT del sector (Resolución Nº 306/98) y supletoriamente, se aplica el título V de la ley de Contrato de trabajo.
Cuando pensamos en un Consorcio de Propietarios, no podemos pensar en una empresa, (aunque un poco suene así) pero sí reviste el carácter de empleador, porque "requiere los servicios de un trabajador" (art. 26, ley 20744), en este caso, el Encargado.
El CCT del Sector, en primer lugar, establece quienes están comprendidos dentro del Convenio:
ART. 4º: Los empleados u obreros en relación de dependencia con Consorcio de Propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512.
Es decir, que toda persona (hombre o mujer) que sea contratada por un Consorcios para realizar tareas dentro de aquel, sometido al régimen de Propiedad Horizontal, podrá gozar de los derechos y deberá cumplir con las obligaciones del presente Convenio.
El siguiente artículo establece que "Vencido el término de esta Convención Colectiva, se mantendrán subsistentes las condiciones de trabajo resultantes de la misma, a la par que las normas relativas a contribuciones y demás obligaciones asumidas por las partes, hasta tanto entre en vigencia una nueva Convención." Este artículo tiene como fin dar seguridad jurídica a las condiciones que se hayan concertado hasta el fin de este convenio. Si la nueva convención fija condiciones distintas, entonces, siempre que no perjudiquen a las ya existentes, se deberán analizar y aplicar.
El art. 6 establece una categorización de los edificios según posean una determinada cantidad de servicios centrales y hace una enumeración de lo que entiende por éstos. Las categorías de los edificios son 4 y van desde consorcios con 3 o más servicios centrales a quienes no tienen ninguno.
Mientras el art. 7 clasifica a los encargados según las tareas que desempeñe, el art. siguiente establece que "En los edificios cuyos encargados tengan a su cargo hasta veinticinco (25) unidades sin servicios centrales o con servicios centrales de calefacción y/o agua caliente, estos podrán ser no permanentes. En los edificios con más de veinticinco (25) unidades el encargado será permanente." Esto significa que será obligatorio que el encargado viva en el edificio si éste tiene 25 unidades o más, mientras que no lo será si el número es de 25 o menos, lo cual, no impide que si se dispone de una portería, se la utilice como vivienda del encargado y su familia.
Por último, y adelantándonos bastante en el articulado, se establecen las obligaciones a cargo del encargado:
ART. 24º: El personal deberá:
1) Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, siempre en horarios de trabajo.
2) Usar la ropa de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 15º del presente Convenio.
3) En caso de que el empleador se lo suministre, usar la indumentaria la cual deberá ser confeccionada sin adornos, leyendas ni colores llamativos, y que consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos, esta entrega podrá repetirse cada dos años.
4) Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio.
5) Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.
6) Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.
7) Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación, ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador.
8) Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.
9) Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.
10) Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso.
11) Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.
12) Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas.
13) Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.
14) Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.
15) Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.
16) La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.
17) Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del trabajador encargado y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del encargado, sólo podrá accederse en caso de emergencia.
18) El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los empleados comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.
19) El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo.
20) El empleado con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el empleado en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias.
21) Entre el trabajador y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.
22) Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.
Pero también, se enumeran ciertas tareas que no está obligado a hacer, sin embargo, de querer hacerlas, podría:
ART. 25º: El personal no estará obligado:
a) A realizar la cobranza de expensas comunes;
b) A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio;
c) A la tenencia ni atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere.
d) A retirar materiales o escombros provenientes de las obras realizadas por el consorcio o por los copropietarios en el edificio.
e) El encargado no estará obligado a recibir notificaciones administrativas ni judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.
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Régimen del Encargado de Edificio
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Conceptos básicos
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Encargado de Edificio
En esta oportunidad, les traigo algunas consultas frecuentes con sus respectivas respuestas.- Qué pasa si tengo un daño en mi propiedad, y cuando reclamo al Administrador, él sólo evade la responsabilidad del Consorcio?
En primer lugar, hay que fijarnos en el Reglamento de Copropiedad, cómo están repartidas las responsabilidades. Una vez que sabemos hasta dónde es responsabilidad del Consorcio y cuándo es responsabilidad del propietario, entonces ahí hay que llamar a un especialista para que detecte dónde está el problema. Si esto lo paga el propietario por su cuenta, entonces, una vez que se determine que la responsabilidad es del Consorcio, se le reintegrará el gasto efectuado.
A nadie le gusta vivir con una filtración en el techo, o con humedad por una medianera. Pero hay que tener mucho cuidado, porque es la ley la que establece las responsabilidades, y no siempre todo recae sobre el Consorcio, a pesar que es lo primero que pensamos.
- Soy inquilina, y en las expensas no se discriminan entre expensas ordinarias y extraordinarias. Cómo sé cuánto debo pagar?
Por lo general, en los contratos de alquiler, se acuerda que el propietario pague las expensas extraordinarias y el inquilino las ordinarias, por una cuestión de que las primeras, son para provecho, por lo general, de los propietarios, como el Fondo de Reserva, o también parte de alguna inversión, y como son fluctuantes, quizá derivan en un aumento muy elevado de las expensas, que no todos pueden afrontar. Entonces, se pacta de esa forma.
El Administrador, al hacer una liquidación mensual, debe diferenciar entre unas y otras, sino, casos como éstos, no se sabría cuánto hay que pagar. Lo ideal, sería enviar una Carta Documento, por parte del propietario, intimando al Administrador que se subsane esta "distracción" y así evitar un daño mayor.
- Puede el Administrador aumentar expensas o sus honorarios sin una Asamblea previa?
El Administrador no es un empleado del consorcio, sino que brinda un servicio, por el cual, cobra honorarios. Entonces, si no está conforme con lo que cobra, nadie lo retiene, puede renunciar en cualquier momento. No es correcto aumentar sus honorarios sin consultar con los consorcista, que en definitiva, son quienes les pagan. No puede alegar una "actualización" ni nada parecido. Lo correcto, es siempre consultar con la Asamblea. Eso por un lado.
En cuanto a aumentar las expensas, el Administrador está obligado a "administrar bien", es decir, si las expensas no alcanzan para cubrir los gastos, entonces, puede hacer dos cosas: muy amablemente, plantear la situación en Asamblea y hacerles entender a todos que "no queda otra" que aumentar expensas. Si los propietarios no lo entienden, pedir una intervención judicial para que sea un juez quien los haga entrar en razón.
- Los vecinos en mi edificio, usan la terraza todos los fines de semana para hacer "reuniones" hasta la madrugada, y dejan todo sucio, además de que molestan con el ruido de la música. Está permitido esto?
No, no está permitido. La terraza es considerada un "espacio común", salvo convención en contrario, por lo cual, si algún propietario quiere usarla para fines recreativos, debe pedir autorización al resto, es decir, se puede hacer una asamblea donde uno de los asuntos a tratar sea que "el propietario del 3 B, quiero usar la terraza para, no sé, su cumpleaños, por ejemplo" y no ocasionar ruidos molestos, y mucho menos, dejar todo en mal estado.
Esto es para el caso de una fiesta, por ejemplo, pero si el uso de ese espacio común no perjudica ni molesta a nadie, por ejemplo, en algunas azoteas está permitido colgar la ropa o tomar sol o hasta poner una piletita, pero siempre y cuando, este tipo de actividades no ocasiones ruidos molestos y sea en horarios permitido en el consorcio y mucho menos, ocasione un daño al resto.
- El Administrador saliente no entrega la documentación ni rinde cuentas al que entra en su reemplazo. Cómo se puede solucionar esto?
Este tipo de situaciones es muy común. Parece que algunos Administradores creen que reteniendo documentación del consorcio van a conseguir algo positivo. La realidad es que nuestro Código Civil establece que se puede retener "cuanto bastare para el pago" lo cual significa que si se le debe algún honorario, puede retener parte del dinero del Consorcio o bienes, pero no documentación.
Estas actitudes son perjudiciales para el Administrador, qué reputación le queda después de esto?
Estas actitudes son perjudiciales para el Administrador, qué reputación le queda después de esto?
En cuanto a la rendición de cuentas, es obligación del Administrador hacerlo, para culminar su mandato, y dar paso al nuevo, para que éste sepa cuál es la situación económica del Consorcio, como también, qué obligaciones hay pendientes, o si hay juicios, en qué situación están, etc.
- El portero, que fue despedido, no entrega la vivienda. Qué solución tiene esto?
La vivienda del encargado, para algunos tiene carácter común, aunque en realidad, lo que le da ese carácter es la finalidad adjudicada, es decir, de servir de alojamiento para el personal de servicio. Esta vivienda debe ser ocupada exclusivamente por el encargado y sus familiares directos (esposa e hijos). Una vez que se rompe la relación laboral con el encargado, tiene un plazo de 30 días para restituir la vivienda.
En el caso de que no se entregue la vivienda, se configura un caso de usurpación, que seguramente, derivará en un juicio de desalojo. Acá existe un abuso de confianza por parte del encargado, que seguramente, alegará falta de pago de la indemnización por despido para no dejar la vivienda, argumento que no tiene sentido para no cumplir su obligación de restituir la vivienda.
Lo más aconsejable, es dar un preaviso, y de esa forma, no corren los 30 días anteriores. Esta es una situación complicada para todos, y también de manejar, pero antes de hacer cualquier cosa drástica, lo mejor es conciliar.
- Cuál es la duración actual de un Administrador y cuánto se necesita para renovarlo?
Según la ley 3254, desde el 2009, en la Ciudad de Buenos Aires, la duración es de 1 año. Esto deja atrás el régimen anterior donde el Administrador que había sido designado en primer lugar, parecía que tenía un trono vitalicio. Para renovarlo, sólo es necesario las 2/3 de la Asamblea, si todavía no venció el año, mientras qué sí se requiere los 2/3 del consorcio cuando todavía no transcurrió el año de mandato.
Esta ley rige desde su puesta en vigencia, es decir, si en tu consorcio hay un administrador cuyo mandato excedió de 1 año, entonces, pueden renovarlo o reemplazarlo por otro.
Éstas y muchas otras pueden ser tus dudas. Entonces, contactate conmigo y te brindaré las soluciones que estás buscando.
Éstas y muchas otras pueden ser tus dudas. Entonces, contactate conmigo y te brindaré las soluciones que estás buscando.
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Preguntas Frecuentes sobre Consorcios.
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Conceptos básicos
Ni siquiera el ámbito del Consorcio de Propietarios está exento de la comisión de delitos tales como:
- Violación de Correspondencia.
- Defraudación.
- Robo.
A continuación, analizaremos cada una de estás figuras penales y haremos algunas recomendaciones para poder evitar este tipo de situaciones desafortunadas.
- Violación de Correspondencia:
El art. 153 de nuestro Código Penal establece: "Será reprimido con prisión de 15 días a 6 meses, el que abriere indebidamente una carta, un pliego cerrado o un despacho telegráfico, telefónico o de otra naturaleza que no le esté dirigido; o se apodere indebidamente de una carta, de un pliego, de un despacho o de otro papel privado, aunque no esté cerrado; o suprimiere o desviare de su destino una correspondencia que no le esté dirigida."
Este tipo de delitos es muy complicado de probar quien lo produjo. En algunos edificios, el único que tiene acceso a la correspondencia es el Encargado, quién las reparte a medida que van llegando. Entonces, probar que fueron abiertas, sin dejar un marco a la duda, no es sencillo. Pudo pasar que la dejaran tirada por debajo de la puerta, en vez de depositarla en el buzón, y cualquiera que vive en el Consorcio la pudo abrir.
Sin embargo, en algunos edificios con cámaras de seguridad, que graban las 24hs, se puede llegar a probar quién fue, aunque, nada es seguro.
Para evitar estos problemas, lo aconsejable sería que se contara con un espacio personal de correspondencia para cada unidad, como se puede apreciar en otros países, y de esa forma, cada propietario tendría acceso exclusivamente a su buzón, sin perjudicar al resto.
Claramente, esto es costoso pero soluciona, por lo menos, este problema.
- Defraudación.
El artículo 173 inc. 7 del Código Penal establece que se considerará defraudación, el que "por disposición de la ley, de la autoridad, o por un acto jurídico, tuviere a su cargo el manejo, la administración o el cuidado de bienes o intereses pecuniarios ajenos, y con el fin de procurar para sí o para un tercero un lucro indebido, o para causar daño, violando sus deberes perjudicare los intereses confiados...".
En muchos Consorcios, lamentablemente, ha pasado que se le confía la administración y recaudación de las expensas a una persona que termina usando para otros fines el dinero cobrado. Es importante que ese dinero no haya sido usado para un beneficio diferente en el Consorcio, sino para un beneficio personal o de un tercero. En el caso, por ejemplo, que el Administrador utilice el dinero pero en otro rubo que eventualmente, beneficia al Consorcio, no estaría tipificándose este delito, puesto que requiere producir un daño al Consorcio, en este caso, sino que habría una responsabilidad civil por los daños y perjuicios ocasionados.
Entonces, podemos identificar algunos puntos importantes en este delito:
Bien jurídico protegido: la propiedad, en el sentido de habérsele confiado a una persona algo con valor pecuniario.
Sujeto activo: es un delito especial, quiere decir, que es cometido por alguien que tiene una determinada relación con el titular del patrimonio perjudicado: esa relación puede estar originada en un acto jurídico, por ejemplo, el Reglamento de Copropiedad o el Acta de Designación, o también por una autoridad, por ejemplo, cuando es un juez el que designa al Administrador a raíz de una intervención judicial. A su vez, a esta persona se le pudo haber conferido la Administración (consiste en regir y gobernar el patrimonio de otro, para su mejor conservación, empleo y realización), el Manejo (tiene más límites a su utilización) o el Cuidado (conservación y protección, nada más) de los bienes. El administrador de consorcios tiene el manejo, cuidado y administración de los bienes.
Sujeto pasivo: víctima del delito, en este caso, el Consorcio. Acá hay una pluralidad de sujetos pasivos, es decir, cada uno de los copropietarios que integran el Consorcios afectado.
Objeto: objetos materiales susceptibles de valor (cosas), objetos inmateriales (derechos) y intereses pecuniarios (todo aprovechamiento traducible en dinero).
Acción típica: perjudicar los intereses confiados o en obligar abusivamente. En el primer caso, se da cuando el Administrador, violando sus deberes, ocasiona un perjuicio al consorcio disponiendo indebidamente los bienes confiados o realizando operaciones no autorizadas, que terminan repercutiendo en el patrimonio confiado.
Perjuicio: debe ser real y efectivo, pero de naturaleza patrimonial. Es importante que la relación entre el sujeto activo y pasivo sea válida, es decir, que no se haya modificado o revocado.
- Robo
Este delito cada día se está haciendo más común. Cuántas veces escuchamos o vivimos que alguien extraño al edificio nos sorprende y apuntándonos con un revólver, nos hace ingresar a nuestro departamento para luego desvalijarlo? Muchas veces, seguramente.
Este delito está tipificado en el Código Penal y abarca los artículos164 al 167bis. El artículo 164 establece: "Será reprimido con prisión de un mes a seis años, el que se apoderare ilegítimamente de una cosa mueble, total o parcialmente ajena, con fuerza en las cosas o con violencia física en las personas, sea que la violencia tenga lugar antes del robo para facilitarlo, en el acto de cometerlo o después de cometido para procurar su impunidad". En cuanto al delito en sí, muy pocas veces es posible preverlo, pero sí podemos tomar ciertas medidas de prevención, por ejemplo, cámaras de seguridad, servicio de vigilancia interna o hasta acordar con la policía federal que durante determinadas se preste un servicio adicional con una garita ubicada fuera del edificio. Otra opción es extender el horario del encargado y que se tome nota de toda persona que ingresa al edificio y que no reside ahí.
No debemos olvidar que en el libro de órdenes, el Administrador puede indicar ciertas pautas que deberá seguir el encargado o personal contratado para la vigilancia de la puerta y el control del acceso de personas.
Actualmente, se cuenta con el servicio del 911 o al móvil 100. Se debe hacer la denuncia en la dependencia policial a la que corresponda el Consorcio pero si se tratan de delitos como riñas, daño, portación de armas, usurpación, exhibiciones obscenas, amenazas, violación de domicilio, maltrato de animales, discriminación, en el 2007, se creo una Oficina Central Receptora de Denuncias (OCRD) cuya jurisdicción y competencia es de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, llamando al 0800-333-47225 (las 24hs).
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Delitos habituales en el Consorcio de Propietarios
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Conceptos básicos
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Consorcio de Propietarios
Hace casi dos meses, en pleno día, un temblor hizo que vecinos de la calle Bartolomé Mitre al 1200 en el barrio de San Nicolás, salieran de su edificio temiendo lo peor: el derrumbe.
Una construcción contigua, cuya irregularidad fue confirmada, estaba realizando trabajos cuando unos ruidos extraños hizo que los vecinos, asustados, llamaran al 103, quienes respondieron inmediatamente, y tras realizar una inspección, se determinó la evacuación inmediata.
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| Familias damnificadas a la espera. |
En las noticias se pudo ver que una gran grieta amenazaba con el derrumbe de casi 20 unidades, y efectivamente, el tercer cuerpo del edificio colapsó, dejando a muchas familias en la calle y totalmente desprotejidas.
Las autoridades de la Ciudad de Buenos Aires se presentaron en el lugar y comenzaron los trabajos para ubicar a las familias que habían perdido todo con el derrumbe.
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| Estructura en pie |
Varios días después, algunas familias pudieron entrar al edificio, lo que quedó en pie, para rescatar, con dos bolsas de residuos y 20 minutos, nada más, algunas de sus pertenencias y salvar algo de su historia, pero sin saber todavía, lo que iba a pasar en el futuro.
La Legislatura porteña aprobó un proyecto donde se otorgan dos subsidios: por un lado, respecto de las cosas muebles, entre $50.000 y $70.000 y por el otro lado, por el valor del inmueble, que fue tasado en u$s 1750 por metro cuadrado.
Recién hace unos días, se empezaron a firmar los acuerdos por expropiación con los damnificados y se seguirán firmando para que antes de febrero, se les pueda entregar el dinero por la propiedad y adquieran otra. Sin embargo, algunos no pudieron concretar este convenio debido a problemas legales (embargos y sucesiones).
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| Isidoro: única víctima del derrumbe. |
Lamentablemente, este derrumbe se cobró una víctima Isidro Madueña, con 74 años, que vivía en el 3º "B" y que por sus problemas de audición seguramente no pudo escuchar a los rescatistas que alertaban a los vecinos del inminente derrumbe. Su hijo, hizo una denuncia por desaparición e inmediatamente comenzó la búsqueda que culminó con su hallazgo entre los escombros. Comparto el sentimiento de su hijo, que todavía no pudo despedir a su padre porque el cuerpo continúa en la morgue a la espera de un análisis de ADN.
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| Mauricio Macri se presentó en el lugar para ver la situación. |
El Gobierno, a raíz de este desastre, que ocurrió por irregularidad, repito, en la perforación del suelo en un terrero lindero, puesto que se contrataron a equipos sin especialización, decidió finalmente intensificar los controles a obras de demolición y excavación. Se publicó en el Boletín oficial la reglamentación de la ley 3562, sancionada en SEPTIEMBRE DEL 2010 por la Legislatura, que establecía la obligatoriedad de incorporar una inspección en la etapa de demolición y otras dos verificaciones durante los trabajos de excavación en la obras en construcción. Asimismo, establece multas de 3600 a 36.000 pesos para quienes no contrataran empresas de demolición inscriptas en el Registro Público de Demoledores y Excavadores.
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Ya es cotidiano pasear por la Ciudad de Buenos Aires, levantar la mirada y ver decenas y miles de carteles publicitarios colocados en los balcones. Desde Inmobiliarias hasta Servicios Profesionales, es casi costumbre encontrar este tipo de publicidades en las fachadas de los edificios.
Qué dice al respecto la ley de Propiedad Horizontal?
Establece que no se puede alterar la fachada del edificio, puesto que se la considera un espacio común, y por lo tanto, para poder cambiar, ya sea, el color o agregar algún artefacto, por ejemplo, aires acondicionados o carteles, es necesario la autorización de la Asamblea de Copropietarios.
El artículo 5 de esta ley establece que ningún propietario puede "...cambiar la forma externa del frente...", salvo previa autorización de la Asamblea. Esto no sólo se entiende por cambios que afeen la fachada sino respecto de aquellos que la alteren visiblemente, como cerramientos en los balcones, muy comunes hoy en día, sobre todo para la seguridad de los niños y, en la mayoría de los casos, para agregar un ambiente más.
Entonces, colocar un cartel publicitario es una alteración de la fachada? Si es algo permanente, por ejemplo, porque en ese departamento se ofrece un servicio determinado y se hace publicidad con el cartel, entonces sí y está prohibida su colocación por la Ley de Publicidad Exterior del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (ley 2936) quien a su vez, regula su instalación según las zonas, el tipo de cartel, la forma de colocación, establece sanciones, permisos y el mantenimiento de los carteles, entre otros puntos.
(Podrán encontrar esta ley haciendo click acá)
Qué establece esta ley?
Esta ley lo que hace es crear un Registro de Instalador o Matriculado Publicitario en el cual deberán inscribirse todos los sujetos que trabajen en este rubro y desarrollen su actividad en la Capital Federal. Se entiende que la publicidad en fachadas, medianeras o marquesinas generan una contaminación visual que distrae al conductor y favorece a los accidentes de tránsito, entonces, se pretende regular esta actividad estableciendo los parámetros para su colocación.
Qué se hizo hasta ahora?
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires desde que se promulgó la ley en el 2009, ha puesto en marcha un operativo para liberar de marquesinas las avenidas importantes como Callao, Diagonal Norte, Cabildo y Patricios, intimando a los dueños de locales con marquesinas para que las remuevan, pero fijando un costo por el trabajo.
Si bien ya existía normativa al respecto, jamás se había hecho nada, con lo cual, esta iniciativa del Gobierno de la Ciudad es, desde mi punto de vista, muy útil.
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Carteles publicitarios en los balcones
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