Hace unos días, me llamó un vecino de la Ciudad de Buenos Aires, no voy a decir su nombre, pero es un lector de este blog, y consultando por uno de los servicios que ofrezco, me comentó que él le había hecho una denuncia a la Administradora de su Edificio, barrio Caballito, y que el RPA le aplicó una multa de 60.000 pesos por incumplimiento de sus funciones, la cual apeló, y los gastos de abogados los estaba pasando como ordinarios en las expensas.
Esta persona necesitaba que, en representación de algún vecino del Edificio, me presente en la Asamblea y discute todas las anomalías, en realidad, "saque los trapitos al sol", porque muchos de los copropietarios de ese Edificio no sabían de esto o si lo sabían, parece no decían ni hacían nada.
La actitud de esta persona, totalmente cansado de que le toquen en bolsillo y que ningún argumento sea escuchado por parte de la Administradora, era la correcta ante una situación así. Lamentablemente, no pude presentarme en el Consorcio por otro compromiso asumido, pero me permitió escribir este artículo para hacer saber a todos los que siguen este blog que esto ES INCONCEBIBLE.
Piensen lo siguiente: si el Administrador posee un auto para ir a trabajar y por estacionarlo le hacen una multa, ¿eso lo tiene que pasar en las expensas ya que son gastos por cumplimiento de sus funciones?
El ejemplo es algo ridículo, lo sé, pero las multas que se les aplican a los Administradores por incumplimiento de sus funciones son gastos personales de ellos, no del Consorcio, y si controláramos las expensas, como lo hizo esta persona, nos daríamos cuenta que hay muchos ITEMS que aparecen y que no nos percatamos que están ahí, y que NO DEBERÍAN ESTAR AHÍ.
Esta situación me llevó a un punto en que no sabía si reír o llorar, porque pensé ¿hasta dónde puede llegar un Administrador? Muchos dicen que no hay que generalizar, pero situaciones como éstas hacen quedar al siguiente que asuma, en una situación que quizá no le sea propia, pero la reputación que le precede lo va a poner sobre una lupa y hará de su labor, seguramente, un infierno.
Este/a administrador/a estaba cometiendo una falta a su código de ética profesional, y también puede ser denunciado en el RPA, pero creo que esto es para un próximo artículo....
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Consultas
En el mercado inmobiliario hay la civersos tipos de operaciones: la compra de un inmueble con los ahorros de toda una vida, o con un crédito hipotecario o, por ejemplo, con la venta de otro inmueble.
Se denomina "operación de venta simultánea" porque la compra se encuentra encadenada a la venta de una propiedad.
En éste último caso, muchas inmobiliarias advierten que la compra de una nueva propiedad está condicionada a la venta de la otra, lo cual complica la situación, puesto que muchas veces cuando el vendedor sale a buscar una propiedad de su gusto y la encuentra, se debe esperar a que la otra se venda y, generalmente, se pierde aquella.
A su vez, la propuesta que se haga por una nueva propiedad también está condicionada al precio de aquella que se vende, y eso también dificulta la operación final.
Entonces, ¿cómo se debe proceder en estos casos?
- Primero, debemos empezar por la comercialización de la propiedad en la cual vivimos y, mientras tanto, estar informado sobre el mercado actual, qué opciones se ofrecen en el rango de precios que disponemos.
- Una vez que se obtiene una Reserva Ad-Referendum de la propiedad actual, se disponen entre 15 a 20 días para reservar la otra propiedad que se desea.
- Ya con la Reserva de Compra de la propiedad futura, se deberá acordar una fecha para hacer la escritura simultánea.
- Cuando se realiza el Boleto de Compra-Venta simultáneo, se recibe aproximadamente un 30% del inmueble que se vende y el mismo porcentaje se entrega por el que se compra. Se acordarán acá los plazos para la escritura traslativa de dominio.
- Al momento de la escrituración, se abonará el 70% restante y los honorarios por la operación, como también, las comisiones a las inmobiliarias.
Como podrán apreciar, buscar y vender una propiedad no resulta tan sencillo. En un momento en que el mercado se encuentra paralizado o retrasado por las diferentes políticas gubernamentales, concretar este tipo de operaciones se torna un dolor de cabeza, pero no dejan de ser recomendadas.
Es de suma importancia contar con una inmobiliaria que tenga vasta experiencia en este tipo de operaciones ya que se puede perder mucha plata si no se hace de la forma debida y también, perder la casa de nuestros sueños si no se actúa a tiempo.
La Disposición 1693 del Gobierno de la Ciudad establece en su ARTÍCULO 5 INC 9 como documentación a presentar al momento de renovar la matrícula en el RPA:
Copia de inscripción o de constancia de cursada del encargado del curso del SERACARH 2013 (conf.Disposición N° 1698-DGDYPC-2012) de los consorcios que actualmente administra y por los cuales requerirá certificado renovados.
....y además, “bajo apercibimiento de las sanciones previstas en el artículo 15º de la Ley 941”, las cuales son:
- El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el art. 3º.
- La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras conprestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11.
- El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º y 10, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.
- El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine.
- Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro.
- El incumplimiento de la obligación impuesta por el Artículo12. (Incorporado por el Art. 1º de la Ley Nº 3.291, BOCBA Nº 3336 del 08/01/2010)
....pero este curso que, ahora es ley que realice el encargado del Edificio, ¿deberá abonarlo el consorcio? La norma sancionada por la legislatura porteña establece que el Administrador deberá "exhortar" y la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) será la autoridad de aplicación de la norma.
Según el proyecto de ley sancionado, dicha capacitación “deberá ser dictada por una institución especializada, conformada por representantes de todos los sectores de la actividad reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, a efectos de asegurar la plena representación de la totalidad de los intereses involucrados en la labor prestada en los edificios de propiedad horizontal”.
Lo más increíble es que los encargados deberán asistir durante su horario laboral pero "sin que se altere la prestación del mismo". Me pueden explicar, ¿cómo se logra esto?
Entre los contenidos que establece el curso encontramos:
Prevención de accidentes, orden y limpieza, atención a la electricidad, atención a las posturas en el trabajo, prevención de incendios, normas generales de evacuación de edificios y primeros auxilios ante una emergencia.
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Noticias
Seguramente, muchas personas que no tienen tanta suerte de viajar al exterior todos los años, que ahorran peso tras peso para poder hacer un viaje diferente, un poquito más lejos, y que sólo compraron los boletos de avión antes del aumento que estableció el Gobierno, casualmente, después de las elecciones, al levantarse ese día y ver en los noticieros esta novedad, se agarraron de la cabeza y se acordaron de todos los parientes de Ricardo Echegaray, titular de la AFIP.
El dólar turista pasó a $8,31 y quienes todavía no compraron los paquetes de alojamiento no tuvieron otra opción que aceptar este aumento y "recalcular" los gastos de las vacaciones. No debemos olvidar que ya nos afectaba un 20% por compras en el exterior, pero este aumento nos vino a amargar las fiestas totalmente.
Soy de las mamás que compra por Ebay algunos juguetes que en mi país no encuentro a un precio accesible y la diferencia era realmente marcada en su momento, aún con el 20% de recargo. Por desgracia, esta navidad no voy a tener la misma suerte.
Para esta medida no hay un consuelo, ni siquiera las explicaciones que da el Gobierno respecto de que esta "DECISIÓN DE POLÍTICA ECONÓMICA" tiene como objetivo parar la salida de divisas que termina afectando la balanza comercial y el pago de la deuda. La realidad es que el Gobierno "se avivó" al ver que había un aumento en el uso de las tarjetas de crédito en el exterior al momento de vacacionar y por esa razón decidió extender la medida a "los gastos de turismo y viajes".
Ahora los noticieros nos informan tres tipos de cotización del dólar: oficial, blue y turista. Cada día, la brecha se va acortando y la paciencia de los argentinos SE AGOTA.
A continuación, la resolución tan debatida de la AFIP, que modificó la anterior RESOLUCIÓN GENERAL N° 3450 DE MARZO DE ESTE AÑO:
Administración Federal de Ingresos Públicos
IMPUESTOS
Resolución General 3550
Impuesto a las Ganancias. Impuesto sobre los bienes personales. Adelanto de impuesto. Resolución General Nº 3.450. Norma modificatoria.
Bs. As., 2/12/2013
VISTO la Resolución General Nº 3.450, y
CONSIDERANDO:
Que la citada norma estableció un régimen de adelanto de impuesto a las ganancias y/o bienes personales respecto de ciertas operaciones con el exterior.
Que decisiones de política económica tornan aconsejable extender la utilización de esa herramienta fiscal a la venta de moneda extranjera para gastos de turismo y viajes.
Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación, las Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de Fiscalización, de Recaudación, de Coordinación Técnico Institucional, de Sistemas y Telecomunicaciones y de Técnico Legal Impositiva, y la Dirección General Impositiva.
Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades conferidas por el Artículo 7° del Decreto Nº 618, del 10 de julio de 1997, sus modificatorios y sus complementarios.
Por ello,
EL ADMINISTRADOR FEDERAL DE LA ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS
RESUELVE:
Artículo 1° — Modifícase la Resolución General Nº 3.450, en la forma que se indica a continuación:
a) Incorpórase como inciso d) del primer párrafo del Artículo 1°, el siguiente:
“d) Las operaciones de adquisición de moneda extranjera —billetes o cheques de viajero— para gastos de turismo y viajes, con validación fiscal (1.5). Asimismo resultan incluidas las transferencias al exterior por turismo y viajes sujetas a validación fiscal (1.6).”.
b) Incorpórase como inciso d) del Artículo 2°, el siguiente:
“d) Operaciones comprendidas en el inciso d) del primer párrafo del Artículo 1°: Las entidades autorizadas a operar en cambios por el Banco Central de la República Argentina (B.C.R.A.).”.
c) Sustitúyese el Artículo 3°, por el siguiente:
“ARTICULO 3°.- Serán pasibles de la percepción que se establece en el presente régimen, los sujetos —personas físicas o jurídicas, sucesiones indivisas y demás responsables— que efectúen alguna o algunas de las operaciones señaladas en el Artículo 1°.
d) Incorpórase como inciso d) del Artículo 4°, el siguiente:
“d) Operaciones comprendidas en el inciso d) del primer párrafo del Artículo 1°: En el momento de efectivizarse la operación cambiaria. El importe de la percepción practicada deberá consignarse —en forma discriminada— en el comprobante que documente la operación de cambio el cual constituirá la constancia de las percepciones sufridas.”.
e) Incorpórase como segundo párrafo del Artículo 4°, el siguiente:
“No resultará aplicable al presente régimen el certificado de exclusión al que se refiere la Resolución General Nº 830, sus modificatorias y/o complementarias.”.
f) Sustitúyese el Artículo 5°, por el siguiente:
“ARTICULO 5°.- El importe a percibir se determinará de la siguiente forma:
a) Operaciones comprendidas en los incisos a), b) y d) del primer párrafo del Artículo 1°: Aplicando sobre el importe total de cada operación alcanzada, la alícuota del TREINTA Y CINCO POR CIENTO (35%).
b) Operaciones comprendidas en el inciso c) del primer párrafo del Artículo 1°: Aplicando sobre el precio —neto de impuestos y tasas— de cada operación alcanzada, la alícuota del TREINTA Y CINCO POR CIENTO (35%).
De tratarse de operaciones expresadas en moneda extranjera deberá efectuarse la conversión a su equivalente en moneda local, aplicando el tipo de cambio vendedor que, para la moneda de que se trate, fije el Banco de la Nación Argentina al cierre del último día hábil inmediato anterior a la fecha de emisión del resumen, liquidación y/o factura o documento equivalente.
g) Sustitúyese el inciso b) del Artículo 7°, por el siguiente:
b) De tratarse de operaciones comprendidas en los incisos b), c) y d) del Artículo 1°:
1. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Clave Unica de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.), según corresponda.
2. Importe total percibido en el mes.
h) Incorpóranse en el cuadro de códigos del último párrafo del Artículo 7°, los siguientes códigos:
i) Incorpóranse en el anexo de NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES, con relación al Artículo 1°, las siguientes:
- Régimen: 371
- Denominación: Venta moneda extranjera viajes al exterior —Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes—
2) - Impuesto: 217
2) - Impuesto: 217
- Régimen: 372
- Denominación: Venta de moneda extranjera viajes al exterior —Demás contribuyentes—
“(1.5.) Venta de billetes para gastos de turismo y viajes de residentes sujetos a validación fiscal (Código BCRA 665).
(1.6.) Otras transferencias por turismo y viajes sujetas a validación fiscal (Código BCRA 663).”.
Art. 2° — En el caso de las operaciones de venta de moneda extranjera para gastos de turismo y viajes, la obligación de actuar en carácter de agente de percepción por parte de las entidades autorizadas a operar en cambios por el Banco Central de la República Argentina (B.C.R.A.), resultará de aplicación a partir del día de publicación de la presente en el Boletín Oficial.
Art. 3° — Otórgase un plazo especial, hasta el día 9 de diciembre de 2013, para que las entidades autorizadas a operar en cambios por el Banco Central de la República Argentina (B.C.R.A.) adecuen sus sistemas internos a efectos de cumplir con lo dispuesto en la presente resolución general. Hasta dicha fecha, el adquirente de moneda extranjera deberá efectuar un pago a cuenta del Impuesto a las Ganancias o del Impuesto sobre los Bienes Personales, según corresponda conforme la condición tributaria del sujeto prevista en el Artículo 1° de la presente.
El citado pago a cuenta se determinará aplicando la alícuota del TREINTA Y CINCO POR CIENTO (35%) sobre el monto de la operación de cambio y deberá ser ingresado al perfeccionarse la misma mediante el procedimiento de transferencia electrónica de fondos establecido por la Resolución General Nº 1.778, su modificatoria y su complementaria, a cuyo efecto deberán generar el correspondiente volante electrónico de pago (VEP). Previo a validar la operación, las entidades autorizadas exigirán copia del mencionado volante.
A los fines señalados en el párrafo anterior, deberán utilizarse los códigos que, para cada caso, se indican a continuación:
| Impuesto | Concepto | Subconcepto | Sujeto |
| 219 | 371 | 043 | Sujetos adheridos al Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) y que no resultan responsables del Impuesto a las Ganancias |
| 217 | 372 | 043 | Demás sujetos |
Art. 4° — Las disposiciones de esta resolución general entrarán en vigencia a partir del día de su publicación en el Boletín Oficial.
Art. 5 — Regístrese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — Ricardo Echegaray.
Luego de leer esta normativa, ¿algo para decir....?
NOTICIAS: Vacacionar en el exterior ahora cuesta un 35% más
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Noticias
Nos encontramos frente a una locación urbana cuando dos partes se obligan recíprocamente a ceder, por un lado, el uso y goce de una vivienda (locador) y a pagar por ello un precio determinado en dinero. Es el Código Civil el que nos da esta definición (palabras más, palabras menos) en el artículo 1493, pero también aclara en el artículo 1503 que la causa debe ser lícita, con un plazo máximo de 10 años y un plazo mínimo de 2 años según la ley 23091.
Entre las causas de conclusión del contrato de alquiler podemos encontrar:
a) Vencimiento del tiempo pactado.
b) Imposibilidad de uso de la cosa conforme a destino.
c) Pérdida de la cosa arrendada.
d) Casos de culpa del locador o locatario.
e) Acuerdo de partes
entre otras....
Pero ¿qué pasa en el caso de fallecimiento del locador o del locatario?
Artículo 1496 Cod.Civ: Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.
La norma es clara y nos dice que por fallecimiento no se extingue el contrato de alquiler, salvo que las partes lo dispongan, ya que si, por ejemplo, en una locación quedaban 5 meses de alquiler y la mujer e hijos del locatario quieren seguir viviendo allí, por más que el contrato de alquiler no esté a su nombre, pueden hacerlo, a menos que el propietario o los herederos del locatarios acuerden rescindir el contrato, en los términos que establece la ley.
Otra situación se da cuando quien es locatario no está ni casado ni tiene hijos pero convive con su pareja, entonces, se establece que quienes "hayan convivido y recibido de su parte (locatario) ostensible trato familiar" podrán continuar con la locación. Esto protege a quienes viven en concubinato, por ejemplo, y aún existiendo herederos forzosos, pueden continuar con la locación.
El problema (EN PRINCIPIO) se presenta con la muerte del locador, ya que los herederos de la propiedad pueden optar por rescindir el contrato o continuarlo, pero ya esto no depende del locatario sino de los intereses que haya en juego. Muchas veces, cuando este tipo de situaciones se presentan en medio de un contrato de alquiler, los herederos prefieren cumplir el contrato y asegurarse ese ingreso de dinero para después empezar la sucesión a tener que abonar una indemnización por resolución anticipada.
Lo que siempre se recomienda para prevenir problemas es tener todo en orden y asesorarse respecto del contenido del contrato de alquiler. Un contrato de alquiler mal redactado o que sólo beneficie a una de las partes puede causar un perjuicio que se podría haber evitado si nos tomáramos un tiempo al momento de alquilar para acercar las partes y llegar a un efectivo acuerdo.
Fallecimiento del Locador o Locatario
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Consorcio de Propietarios
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Inquilinos
Muchas veces hemos dicho que los Consorcios son como el dicho "pueblo chico, infierno grande". ¿Cuántas veces el chusmerío que se genera en los pasillos termina afectando el trabajo de otro? Creo que la respuesta es evidente.
Para quienes no conocen la Ley de Contrato de Trabajo n°20744, hay un artículo que contiene una prohibición para el empleador y es muy interesante para analizar:
ARTÍCULO 73 (Prohibición). El empleador no podrá durante la duración del contrato de trabajo o con vista a su disolución, obligar al trabajador a manifestar sus opiniones políticas, religiosas o sindicales.
Este texto fue modificado por la Cámara de Senadores de la Nación y será promulgado por el Poder Ejecutivo Nacional quedando el texto de la siguiente manera:
ARTÍCULO 73 (Prohibición). Libertad de expresión. El empleador no podrá, ya sea al tiempo de su contratación, durante la vigencia del contrato o con vista a su disolución, realizar encuestas, averiguaciones o indagar sobre las opiniones políticas, religiosas, sindicales, culturales o de preferencia sexual del trabajador. Este podrá expresar libremente sus opiniones sobre tales aspectos en los lugares de trabajo, en tanto ello no interfiera en el normal desarrollo de las tareas.
La prohibición que establece el artículo no sólo se extiende durante el PERIODO DE CONTRATACIÓN sino también, al MOMENTO DE LA CONTRATACIÓN, con el fin de resguardar la esfera del pensamiento del empleado.
¿Qué opinan de este cambio?
Reforma a la ley de Contrato de Trabajo
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Derechos y Obligaciones
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Noticias
A partir del 1/11/13, por la Resolución General de AFIP 3537/13 publicada en el BOLETÍN OFICIAL, se establecen una nueva codificación de las actividades económicas de los contribuyentes, el cual se llevará a cabo de forma automática y centralizada. Se adopta el F833 en reemplazo del F150 que se venía utilizando hasta esa fecha.
El CÓD ANTERIOR era el 702000 que correspondía a "Consorcios de Propietarios" mientras que los DOS códigos que serán aplicados actualmente son:
1) Código 949920– “Servicios de consorcios de edificios” para aquellos consorcios que solo perciban habitualmente ingresos por el cobro de expensas.
2) Código 682099– “Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata n.c.p. (Incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes, etc., realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de administradores, martilleros, rematadores, comisionistas, etc.)” para aquellos consorcios que perciban ingresos provenientes de alguna actividad inmobiliaria, como puede ser el alquiler de la portería, alquiler de espacios comunes para la instalación de antenas o publicidad, alquiler de locales de propiedad del consorcio y otras locaciones.
Mientras que el código para "Administradores de Consorcios" pasará a ser el 682010– “Servicios de administración de consorcios de edificios”.
Para aquellos Administradores que ofrecen más de un servicio, deberán elegir como principal aquella que le da mayores ingresos y el resto, en un orden de prelación, como actividades secundarias.
A efectos de proceder con esta verificación o reempadronamiento, de la misma Resolución surge el siguiente cronograma de vencimientos:
Terminación CUIT | Fecha de vencimiento |
0 | Hasta el día 29 de noviembre de 2013, inclusive. |
1 | Hasta el día 13 de diciembre de 2013, inclusive. |
2 | Hasta el día 27 de diciembre de 2013, inclusive. |
3 | Hasta el día 10 de enero de 2014, inclusive. |
4 | Hasta el día 24 de enero de 2014, inclusive. |
5 | Hasta el día 7 de febrero de 2014, inclusive. |
6 | Hasta el día 21 de febrero de 2014, inclusive. |
7 | Hasta el día 7 de marzo de 2014, inclusive. |
8 | Hasta el día 21 de marzo de 2014, inclusive. |
9 | Hasta el día 31 de marzo de 2014, inclusive. |
La resolución mencionada, en su ART 7, establece cuáles serían las consecuencias de no cumplir con este reempadronamiento. Los invito a que lean la resolución de forma completa en este link:
https://www.dropbox.com/s/o08xndppsg1d1po/res35372013.pdf
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Toda persona que en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires quiera trabajar de Administrador de Consorcios debe cumplir ciertas obligaciones que establece la ley que creó al Registro Público de Administradores de Consorcios.
Una de las obligaciones impuestas a los Administradores es la presentación de Declaraciones Juradas y su falta de presentación a tiempo, sin haber hecho un descargo de los motivos, originará para muchos multas que irán desde los 26.000 hasta 52.000 pesos.
Esto lo declaró la Gabriela Pilar Saldivia, Coordinadora del RPA, que inmediatamente recibió críticas desde la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias por considerarlas excesivas, debido a que los honorarios percibidos por los Administradores son sustancialmente inferiores al sueldo de un encargado, que es tomado para el cálculo de las multas.
Creo que, efectivamente, las multas son excesivas. Si bien hay muchos administradores que tienen a su cargo varios Consorcios, y que podrían llegar a afrontar estas multas, aún así, el resto no tiene la misma suerte, con lo cual, no habría una coherencia entre el honorario que se regula a través de la CAPHyAI con el monto de las multas.
Por otro lado, considero que la imposición de multas es necesario, ya que muchos administradores no cumplen con sus obligaciones legales y, sin embargo, cobran todos los meses sin falta sus honorarios. A esto se le suma la ignorancia por parte de los copropietarios de las obligaciones que tienen sus administradores y, en consecuencia, no hay una exigencia real por parte de aquellos en casa Asamblea donde se renueva o no el mandato de presentar toda la documentación que exige la ley para que "esté al día y en orden".
Debemos tomar en serio la función del Administrador. Así como nos interesa que al encargado se le abonen sus sueldos, las cargas sociales y se hagan las retenciones correspondientes, también debemos estar atentos a que quien maneja el dinero de todos efectivamente no incumpla la ley.
- ESTO ES TAREA DE TODOS -
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Hemos hablado en estos 2 años del Consejo de Administración y si sirve o no, cuándo, cómo, pero ¿qué pasa si ya no quiero formar parte? Parece este punto como un dolor de cabeza para muchos que en algunos Consorcios se ha creado este órgano de control y que como no van rotando los integrantes, siempre terminan siendo los mismos que se ocupan.
En primer lugar, podemos decir que la creación del Consejo NO ES OBLIGATORIA, y el Reglamento establece que debe existir, los copropietarios pueden o no crearlo. Si bien he dicho en varias ocasiones que el Consejo no tiene un fin útil cuando en el Edificio son sólo 3 o 5 personas quienes realmente les interesa hacer un seguimiento del accionar del Administrador, en otros casos puede resultar positiva su creación y, de funcionar correctamente, lograr un control efectivo.
Sin embargo, cuando son siempre las mismas personas que se ocupan de todo, esta tarea se torna realmente insoportable y pesada. Muchas personas que me consultan me han comentado que estar en el Consejo de Administración les quita el sueño, les trae stress, le complica su vida, y no creo que exageren, para nada, puesto que un poco de razón tienen, ya que son contados con los dedos de la mano quienes REALMENTE se toman enserio esa tarea, que no es menor.
¿Qué pasa si queremos renunciar a ser miembro del Consejo? No pasa nada. Es simple. No es necesario esperar la Asamblea donde el Administrador hace la rendición de cuentas anual y se discute quiénes integrar el Consejo de Administración. Simplemente, redactando una NOTA donde se expresen los motivos de la renuncia o enviando una CARTA DOCUMENTO, todo esto, a la oficina del Administrador, es SUFICIENTE. En el caso de la NOTA, conviene presentarla personalmente y que se le entregue una copia firmada como RECIBIDA para que se encuentre DEBIDAMENTE notificado.
El Administrador deberá convocar una Asamblea para designar otro miembro en el Consejo o desintegrarlo completamente. Este punto quedará a consideración de los Copropietarios. No es el fin del mundo si en un Consorcio no existe el Consejo de Administración. Lo que marca la diferencia es que los copropietarios tomen a su cargo la tarea de estar atentos y vigilar la función del Administrador.
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Otro año termina, en un mes y un par de días más, comienzan las vacaciones para los chicos y muchos adultos empiezan a pensar qué pasarás el próximo año, cuántos feriados habrá y si tendremos algún respiro antes de las vacaciones invernales. Acá les dejo el CALENDARIO 2014 para que empecemos a planificar, quizá, alguna escapada luego de las vacaciones. Algunos dirán que estoy adelantándome demasiado, pero planificar con tiempo también baja los costos.
Días NO LABORABLES:
AÑO NUEVO: MIÉRCOLES 1 DE ENERO.
CARNAVAL: LUNES 3 Y MARTES 4 DE MARZO.
DIA NACIONAL DE LA MEMORIA POR LA VERDAD Y LA JUSTICIA: LUNES 24 DE MARZO.
DÍA DEL VETERANO Y CAÍDOS DE MALVINAS: MIÉRCOLES 2 DE ABRIL.
SEMANA SANTA: JUEVES 17 Y VIERNES 18 DE ABRIL.
DÍA DEL TRABAJADOR: JUEVES 1 DE MAYO.
FERIADO PUENTE: VIERNES 2 DE MAYO.
DÍA DE LA REVOLUCIÓN DE MAYO: DOMINGO 25 DE MAYO.
DÍA DEL PASO A LA INMORTALIDAD DEL GRAL MANUEL BELGRANO: VIERNES 20 DE JUNIO.
DIA DE LA INDEPENDENCIA: MIÉRCOLES 9 DE JULIO.
DÍA DEL PASO A LA INMORTALIDAD DEL GRAL SAN MARTIN: 17 DE AGOSTO ------- PASA AL LUNES 18 DE AGOSTO.
DÍA DEL RESPETO A LA DIVERSIDAD CULTURAL: 12 DE OCTUBRE -------- PASA AL LUNES 13 DE OCTUBRE
DIA DE LA SOBERANÍA NACIONAL: 20 DE NOVIEMBRE ------- PASA AL LUNES 24 DE NOVIEMBRE.
DÍA DE LA INMACULADA CONCEPCIÓN DE MARÍA: LUNES 8 DE DICIEMBRE.
NAVIDAD: JUEVES 25 DE DICIEMBRE.
FERIADO PUENTE: VIERNES 26 DE DICIEMBRE.
Los feriados puentes se crean para fines turísticos. Por el decreto n° 1768 de este año, el vicepresidente Amado Boudou, en ejercicio del Poder Ejecutivo, decretó además el 23 de marzo y el 7 de diciembre como feriados puentes para el 2015 y el 8 de julio y 9 de diciembre para el 2016.
NOTICIA: Calendario feriados 2014
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Noticias
A raíz de una consulta, surgió este artículo puesto que creí que muchas personas podrían estar en la misma situación y es muy útil plantear alternativas.
En Ciudad de Buenos Aires, anualmente, se firman alrededor de 150.000 contratos de alquiler.Conseguir una garantía al momento de alquilar no es tan sencillo. Para muchas personas, es un compromiso que dura 2 años, y con la economía tan fluctuante, el destino laboral no se puede saber exactamente, es decir, como dicen muchos "hoy estamos, mañana no sabemos".
Al tener una cuenta en el BANCO CIUDAD me atreví a preguntar cómo era el servicio que ofrecen de darte una garantía al momento de alquilar y esto fue lo que investigué.
La garantía se otorga para VIVIENDA FAMILIAR, PERMANENTE y en la CIUDAD DE BUENOS AIRES, con lo cual, quienes desean buscar una garantía para un departamento apto profesional, no estarían dentro de las condiciones.
El plazo del contrato de alquiler es de 24 meses y el monto por el cual se otorga la garantía es hasta 120.000 pesos. En cuanto al monto, me resulta poco realista, ya que una propiedad que se da en garantía por las deudas que pueda contraer el locatario, multas y costos es mucho mayor a ese valor.
Las propiedades son distribuidas en una categoría y la comisión bancaria se cobra en base a esas categorías:
Categoría A: 0 a 60m2 cubiertos = 72% + IVA DE COMISIÓN
Categoría B: de 61 a 91m2 cubiertos = 90% + IVA DE COMISIÓN
Categoría C: de 91m2 a 120m2 cubiertos = 135% + IVA DE COMISIÓN
Relación CUOTA-INGRESO: 35%.
(en principio, esta comisión se puede pagar en cuotas)
Para acceder a esta garantía, se deberán comprobar ingresos, ya sea por estar trabajando en relación de dependencia, como monotributistas, jubilados o pensionados. La documentación a presentar varía según la relación laboral o situación previsional.
Otra cuestión importante es que se podrá renovar contrato de alquiler con este tipo de garantía y, de cumplir en tiempo y forma con todas las obligaciones contraídas, tener prioridad para el acceso a un crédito hipotecario.
Otros bancos, como Supervielle y el Provincia, también ofrecen este tipo de garantías, QUIZÁ CON OTRAS CONDICIONES, pero en la esencia es lo mismo. 
Creo, sinceramente, que si bien este tipo de garantía no es una excelente opción, puesto que también tiene sus costos, quienes no tienen ninguna opción, por lo menos, es una alternativa. Los BANCOS ofrecen este SERVICIO, no nos olvidemos, que su intención no es AYUDAR a quienes no poseen una garantía sino conseguir un rédito por eso, con lo cual, antes de optar por este tipo de garantías, hagan cuentas para que la alternativa no termine siendo también una pesadilla imposible de cumplir.
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Inquilinos
Siempre se ha escrito en lo que se debe hacer cuando ya el administrador está instalado y se lo quiere remover, pero ¿cómo se puede prevenir llegar a esta situación? No hay una respuesta ni receta efectiva, pero lo que me propongo hacer es aconsejar a todos mis lectores de lo que se podría hacer en el momento en que un administrador se presenta en un Consorcio y hace una propuesta para administrarlo.
En principio, si estamos en proceso de "sacarnos de encima" el anterior o, simplemente, quien fue un excelente administrador decide no brindar más este servicio, lo que debemos hacer es TOMARLO CON CALMA. Sé qué algunos dirán que "un clavo saca a otro clavo" y cuanto más rápido sea, mejor, porque nadie tiene que hacerse cargo mientras tanto, pero ¿porqué cometer los mismos errores? En todo consorcio siempre hay alguien que conoce un poco sobre el tema de administrar o, entre todos, si es un consorcio chico, pueden ocuparse un tiempito de tener todo al día y en orden hasta que se encuentra un buen reemplazo.
Entonces, para tomar nota, ¿qué se le DEBE pedir al Administrador que hace una propuesta?
- En primer lugar, que tenga su inscripción en el REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS AL DÍA. En la carpeta que trae al Consorcio debe haber una fotocopia de la última constancia donde renovó su inscripción.
- En segundo lugar, una lista de consorcios por la zona que administre para ir a pedir "referencias". Este es un trabajo un poco más aburrido y casi nadie lo hace, pero con saber solamente la cantidad de consorcios que administra no sabemos la calidad de administrador que es hasta no intercambiar opiniones con algún vecino.
- En tercer lugar, un modelo de liquidación de expensas y comprobante de pago de expensas, porque siempre pasa que no se entienden, no son claros, hay conceptos que en realidad van en una columna y están en otra, por consiguiente, tener esto en mano es importante para saber de qué manera va a reflejar el movimiento de fondos (que son de todos, no nos olvidemos) y lo más importante, QUE LO PODAMOS ENTENDER.
- En cuarto lugar, un texto, que muchos lo hacen, donde no sólo haga un "discurso bla bla bla" de lo buena que es su administración, sino que se tenga bien en claro con quiénes van a tratar por el término de un año. Detalle de su personal, porque si bien el que representa al Consorcio es él o ella, muchas veces pasa que nunca se lo ve o se lo encuentra y terminamos hablando y tratando a gente que no fue designada. Sus horarios de atención, disponibilidad, medios de contacto, etc.
- En quinto lugar, sería bueno que los Administrador presenten un mini esquema de cómo administrarán los fondos. La ley establece la obligación de depositarlos en una cuenta a nombre del Consorcio, pero en CABA todavía hay edificios que pagar a través de pago fácil sus expensas en la cuenta del Administrador. ESTO NO DEBE SER ASÍ. A su vez, el tema de los honorarios también debe quedar bien clarito: si su determinación es un acuerdo bilateral, ¿porqué muchos administradores de un mes a otro los aumentan sin hacer ninguna Asamblea? Entonces, pactemos desde el comienzo la regulación de honorarios, TAMBIÉN CON SUS FUTUROS AUMENTOS Y CUÁNDO SERÍAN. SEAMOS TRANSPARENTES EN LA GESTIÓN.
- En sexto lugar, ¿cómo actúa el administrador en caso de una emergencia? Muchos podrán decir que "bueno, eso se ve sobre la marcha...." pero si ya tienen varios años de experiencia, ¿porqué no indicar, minimamente, este punto al momento de hacer una propuesta en el consorcio? Esto les dará tranquilidad a quienes pagarán sus honorarios en caso de que haya una contingencia.
- En séptimo lugar, ¿qué extras cobra el administrador? He visto cientos de liquidaciones de expensas y muchas veces pasa que hay montos que el Administrador cobra y que nunca fueron planteados en una Asamblea como gasto extra pero que, de repente, aparece en la liquidación. Como dije antes: SEAMOS TRANSPARENTES. Si el Consorcio tiene un gran número de deudores, y éstos en algún momento pasarán a juicio, si el Administrador cuenta con un abogado en su personal, ¿cuáles son los honorarios en este caso? Como abogada, puedo decir que si bien pueden ir variando, según la dificultad que se presente, siempre nos manejamos con un aproximado que perfectamente se puede plasmar en una carta de presentación como ésta para darles una idea de ese aumento de expensas que habrá para cubrir esa erogación extraordinaria.
- Por último, antes de confirmar a un Administrador es importante que los miembros del Consejo o un grupo de copropietarios, si no se puede hacer una Asamblea, tenga una entrevista con él o ella y le hagan todas las preguntas que sean necesarias. No debemos olvidar que si bien los honorarios que cobra esta persona no se equivalen a un sueldo normal, no por eso tiene menos deberes y obligaciones que quien cobra el triple o más.
Siempre dije que la tarea del Administrador de Consorcios es para quienes REALMENTE no ven este trabajo como lidiar con personas y hacer lo posible para llegar a fin de mes y separar de las expensas su parte, sino para quienes realmente asumen un compromiso con quienes serán sus mandantes y hacen del día a día un ejemplo de gestión que, seguramente, le dará sus frutos, porque el "boca a boca" sirve también para recomendar a quienes se lo merecen. Este derecho se gana ÚNICAMENTE CON HECHOS.
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Asamblea de Propietarios
Por lo general, cuando queremos intimar a alguien por algo se elige la CARTA DOCUMENTO pero ¿qué pasa si quiero enviar un documento en la intimación para que ésta tenga más fuerza? En los Consorcios es común que cuando el Administrador no actúe, se junten firmas para presentarle a aquel una petición formal y fehaciente de que se desea una Asamblea para tratar "x" tema. Si se envía una carta documento, quizá no tiene el mismo valor o fuerza, dependiendo el asunto, que si se reúnen éstas firmas. Para estos casos, existe lo que se llama "CONFRONTE NOTARIAL".
¿Qué es un CONFRONTE NOTARIAL?
Es un servicio postal que brinda OCA y que da la posibilidad a quien lo utiliza de que el CONTENIDO que se envía tenga una entidad mayor, es decir, un escribano público contratado por esta empresa da fe de aquel a través de su protocolización.
Consiste en una NOTA que el cliente remite en ORIGINAL y MANUSCRITA o IMPRESA, la cual es PROTOCOLIZADA y se le envía al destinatario con el COMPROBANTE DE PROTOCOLIZACIÓN y DOS ACUSES DE RECIBO. El destinatario recibe el envío y firma los acuses. A su regreso un acuse vuelve al remitente con una copia del documento original y otra constancia de protocolización y el segundo acuse se archiva, de por vida, con otra copia de la nota en la escritura pública.
¿Para qué sirve este servicio?
Se utiliza para los casos en que se quiere tener certeza de:
- la COMUNICACIÓN.
- el CONTENIDO.
- el ENVÍO.
- la FECHA DE RECEPCIÓN.
- la ENTREGA en el domicilio del DESTINATARIO.
¿Cómo funciona este servicio?
En el CORREO, el titular deberá completar una solicitud con el nombre "CONFRONTE NOTARIAL", sin tachaduras ni enmiendas, y le quedará como CONSTANCIA DE ENVIO un cartón troquelado. Esta solicitud acompañará la documentación que se envíe. Su seguimiento y control se realiza a través de un CÓDIGO DE BARRAS impreso en la solicitud.
Quién desee saber cómo se va moviendo el envío, puede hacerlo a través de la página de OCA en la pestaña de "SEGUIMIENTO DE ENVIOS" o telefónicamente.
Los COSTOS de este servicio los tienen en la página de OCA.
¿Cómo es recibido esta prueba en una INSTANCIA JUDICIAL?
Durante muchos años, las CARTAS DOCUMENTOS se las ha tomado como una prueba en miles y millones de juicios por diversos motivos. Sin embargo, los tiempos cambian y también las necesidades, entre ellas, LA CERTEZA ES UN PUNTO CLAVE EN UNA CONTIENDA JUDICIAL. Para esos casos, este servicio es IDEAL ya que habiendo un escribano público de por medio, es un punto más a favor de quien afirma algo.
En el fallo "Sombrero, Agustín Ángel c/ Bárbara Dominguez, Andrea Patricia s/ cumplimiento de contrato" la JUSTICIA determinó que el "CONFRONTE NOTARIAL CONSTITUYE UN INSTRUMENTO PÚBLICO QUE HACE PLENA FE DE SÍ MISMO."
¿Cómo se redactan este tipo de documentos?
Tanto las CARTAS DOCUMENTO como el CONFRONTE NOTARIAL tienen una redacción especial que es determinada por la situación que el cliente plantea al momento de la consulta.
No hay una "FÓRMULA MÁGICA" y muchas veces quienes deciden no recurrir a un letrado para que les redacte este tipo de documentos, por no tener experiencia o los conocimientos necesarios, cometen errores que, posteriormente, pueden generar perjuicios mayores y un gasto innecesario de dinero.
En ASESORAMIENTO CONSORCIOS ofrecemos un servicio que se ocupa de este tipo de redacciones a un precio accesible. ¡CONSULTENOS!
¿Qué es un CONFRONTE NOTARIAL y para qué sirve?
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